21 Авг

Изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения

изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения

Смена вида разрешенного использования

Цены на комплекс услуг по смене вида разрешенного использования и цену отдельных услуг «ВК-Зем9raquo; по смене вида разрешенного использования, Вы можете узнать в Разделе Цены. Сделать заказ и уточнить все подробности Вы сможете у наших специалистов.

Растущее количество загородных поселков коттеджного типа, появление садоводческих товариществ и индивидуальной застройки на территории, которая еще совсем недавно не была доступной для этого, является следствием комплекса работ, производимых по изменению статуса отдельных категорий земли. И девелоперы, в первую очередь, обращают внимание на сельскохозяйственные наделы, изменение статуса которых приносит максимальную выгоду. Создаваемое на базе таких территорий садоводческое товарищество позволяет, без нарушения закона возвести жилой дом, и впоследствии произвести регистрацию жильцов в нем.

Обратившись в нашу компанию, вы сможете получить помощь в прохождении данной процедуры, и довольно быстро получить подтверждение права на возведение загородного жилого дома, строительства коттеджного поселка. Стоит сказать, что сама процедура эта не проста, и требует приложения сил, знаний, и, конечно же, времени, так как первоначальное решение об изменении статуса земли принимает местный совет, и по закону ему на это отводится три месяца. Таким образом, если вас интересуют сроки выполнения такой работы – рассчитывать необходимо как минимум на три — четыре месяца, но в некоторых случаях, работы могут затянуться и на год, а то и полтора.

В данное время смена вида разрешенного использования может производиться по нескольким основаниям, и осуществляется перевод земли из одной категории в другую в соответствии с требованиями федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172–ФЗ от 03.12.2004). Мы окажем вам профессиональную помощь в этом вопросе и сможем выполнить все работы в строгом соответствии с требованиями пунктов этого закона. Мы выполняем свою работу качественно и профессионально, и вы можете не сомневаться в том, что заказанная услуга будет надлежащего качества.

Сама смена вида разрешенного использования подразумевает сбор большого количества документации, справок и документов. И прежде чем подавать ходатайство об изменении статуса, есть необходимость в получении документов из земельного кадастра. Выписка из кадастра должна быть обязательно прикреплена к ходатайству, так как некоторые сведения из нее играют решающую роль в принятии решения о внесении изменений. Наши специалисты смогут оценить все риски, собрать документы, в том числе о стоимости вашего участка по данным кадастра, чтобы не возникло сложностей при принятии органом местной власти интересующего вас решения.

Кадастровая стоимость участка может сыграть важную роль при принятии решения в администрации и повлиять на смену разрешенного вида использования. Проблема может быть в кадастровой стоимости земельного надела. Если земли стоят на тридцать процентов дороже средней цены подобных земель в районе, или являются особо ценными землями, то обновление их статуса может быть отложено, или даже получен отказ. Наши специалисты смогут произвести получение данных заранее и смогут вам сообщить о том, что могут возникнуть такие проблемы на этапе согласований, и вы сможете принять решение о начале производства работ, обладая исчерпывающей информацией.

В нашей компании работают профессиональные специалисты, которые помогут вам произвести все работы, и смена разрешенного вида использования произойдет на качественном уровне. Мы поможем вам получить заключение государственной экологической экспертизы, которое в большинстве случаев необходимо предоставить вместе с ходатайством о замене статуса земельного участка. Кроме того, наши юристы скрупулезно и в точном соответствии с требованиями составят само ходатайство и оформят все документы должным образом, чтобы не поступило отказа именно по форме подачи заявления, что иногда случается.

Мы поможем вам сменить вид разрешенного использования земельного участка, и произведем все необходимые работы. После рассмотрения ходатайства, и принятия положительного решения, государственным органом исполнительной власти выдается акт о переводе земли который и позволяет применить землю участка для застройки. Мы сможем провести все необходимые процедуры, будем контролировать все этапы проведения работ, и в случае необходимости сможем корректировать процесс.

В нашей компании работают профессиональные специалисты, которые знают толк в такой работе, и которые помогут вам сменить разрешенный вид использования земельным участком в определенные законом сроки. Обращаясь в компанию «ВК-Зем9raquo; вы получаете качественную помощь, и вам будет гарантирована профессиональная работа по замене статуса вашего земельного участка, для проведения на нем строительных работ.

На какой земле можно строить? Категории земель и виды разрешённого использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленного и иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

  • сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
  • крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
  • крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
  • большие города (100–250 тыс. чел.);
  • средние города (50–100 тыс. чел.);
  • малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
  • крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
  • большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
  • средние сельские поселения (200–1000 чел.);
  • малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

  • Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
  • органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования:

  • индивидуальное жилищное строительство — ИЖС,
  • личное подсобное хозяйство — ЛПХ,
  • дачное строительство,
  • дачное хозяйство,
  • сельскохозяйственное производство,
  • фермерское хозяйство,
  • крестьянско-фермерское хозяйство,
  • сельское хозяйство,
  • малоэтажное жилищное строительство,
  • сельскохозяйственное использование,
  • жилищное строительство,
  • жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню .

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Изменение разрешенного вида использования земельного участка

Любой участок земли, находящийся в пределах Российской Федерации, в том числе на территории Подольска, Подольского района и территории отошедшие новой Москве, имеет определенное целевое назначение, в соответствии с которым он может быть использован.

Земельный кодекс РФ выделяет несколько категорий вида земель, в том числе земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемые территории и др. В пределах одной категории земель могут находиться участки с разными видами разрешенного использования.

По заявлению собственника земельного участка его целевое назначение может быть изменено, если участок не входит в состав особо охраняемых природных территорий. Проще и дешевле изменять не категорию земли, а ее целевое назначение, или разрешенное использование. Вид разрешенного использования участка земли можно изменить путем присвоения ему нового вида использования, относящегося к той же категории земель.

Оформление подобного изменения может потребоваться, если вы хотите использовать земельный участок в иных целях, чем он использовался до сих пор. К примеру:

— для строительства коттеджного поселка или создания садового товарищества на землях сельскохозяйственного назначения предоставленных под КФХ или под сельхоз угодия, нужно менять на дачное строительство, что является более выгодным экономически.

— для строительства жилого дома на землях населенных пунктов предоставленных под садоводство или огородничество, нужно обязательно менять на ЛПХ или ИЖС.

Чтобы начать строительство на таком участке земли, нужно оформить изменение разрешенного вида использования земельного участка.

Документы для изменения разрешенного вида земельного участка в Московской области:

  • заявление или доверенность;
  • копию гражданского паспорта (физическое лицо) или выписку из ЕГРП (индивидуальный предприниматель или физическое лицо);
  • кадастровый паспорт;
  • свидетельство на право собственности и документы основания;
  • топографический отчет (сданный в архив АПУ);
  • проведение публичных слушаний;
  • изготовление градостроительной проработки;
  • внесение изменение в РОСРЕЕСТР;
  • получение новых кадастровых паспортов;
  • обновление свидетельства на землю.

Документы для изменения разрешенного вида земельного участка в новой Москве:

  • заявление;
  • для физических лиц: копия паспорта (первый лист и прописка);
  • Нотариально заверенная доверенность + копия (если требуется);
  • Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на земельный участок (нотариально заверенная копия, 1 шт.);
  • паспорт здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительства (оригинал, 1 шт.);
  • Утвержденный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, в котором установлен вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков в городе Москве). (оригинал, 1 шт.);

* (В целях изменения разрешенного использования земельного участка представляется один из следующих документов, в котором содержатся сведения, являющиеся основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка: — Кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительством. — Утвержденный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, в котором установлен вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков в городе Москве)).

  • кадастровый паспорт земельного участка ( оригинал, 1 шт.);
  • топографическая съемка 1:500 сданная в архив АПУ (для Московской области);
  • проведение публичных слушаний (для Московской области);
  • градостроительная проработка (для Московской области);

Заявление, поданное в сельское поселение, рассматривают 30 дней. Через 5 дней проходят публичные слушания, о которых информируют местные СМИ. Результаты общественных слушаний публикуются в СМИ. После получения постановления главы муниципального округа, вносятся изменения в Кадастровый паспорт земельного участка, изменения регистрируются в РОСРЕЕСТРЕ.

Вышеописанный процесс — сложная и долгая процедура, которая требует юридических знаний, умения участвовать в публичных слушаниях, общаться с представителями органов местного самоуправления. Обратившись к риелтору Визирову Е. А., география деятельности которого распространяется на Ленинский и Подольский районы, г. Видное и территории новой Москвы, вы сможете упростить для себя эту процедуру и провести ее максимально законно и эффективно.

изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения

Для каждого участка земли в нашей стране государством установлено, в каких целях он может испольоваться. Например, для строительства домов, предприятий, ведения сельского хозйсвта, осуществелния обороны страны или чего-то другого. Использовать не по назначению земли запрещается и, еслипоявляется необходимость в ведении на участке другой, не предусмотренной законом, деятельности, то об этом нужно предварительно спросить разрешения у государства. Делается это путем подачи большой кипы документов о земельном участке, работа по сбору и подготовке которой на языке специалистов получила название «перевод9raquo;.

Согласно Земельному кодексу, земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли, необходимые для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Помимо категории земельные участки могут обладать и более мелкой градацией — видом разрешенного использования.

Из семи категорий, на которые делятся земли Российской федерации, в преимущественном хозяйственном обороте находятся территории сельскохозяйственного назвначения и населенных пунктов. Имменно с ними проводится подавляющее большинство операций по «переводу9raquo;.

Когда возникает необходимость в изменении категории или вида разрешенного использования? Чаще всего при застройке территорий. Когда необходимо возвести коттеджи или квартирные дома на землях, использование которых под жилищное строительство изначально не было запланировано государством. Типичная ситуация, когда на не используемом больше по назначению поле бывшего совхоза строятся квартирные дома. По закону, на землях с категорией «сельскохозяйственное назначение» можно только пахать и сеять, ну, или строить отдельно стоящие коттеджи. Для того, чтобы строительство малоэтажек стало возможным, необходимо изменить категорию земельного участка c сельскохозяйственной на «земли населенных пунктов».

Изменение категории земельного участка

Поменять категорию земельного участка — это долгое и хлопотное дело, многосложный бюрократический процесс. С января 2005 года действует Федеральный закон от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (с изменениями от 21 июля 2005 года, 17 апреля, 3 июня, 4, 18 декабря 2006 года). Он принят Государственной Думой 3 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 8 декабря 2004 года.

Этот закон привнес хоть какую-то системность в процесс перевода земли, задал единые рамки правил и норм.

Определен порядок принятия решения о переводе земельных участков из одной категории в другую, установлен состав документов, необходимых для этого, исчерпывающий перечень оснований для отказа, а также перечень случаев, когда решение должно приниматься исключительно Правительством РФ. Отдельными статьями регулируются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель из состава поселений, земель лесного и водного фонда. Нормы этого закона необходимо учитывать организациям, занятым строительством и иной деятельностью, для которой необходимо использование земельных участков соответствующего назначения. Также внесены некоторые изменения в Земельный и Лесной кодексы, Закон об экологической экспертизе и в Федеральный закон от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ.

Итак, в соответствии с Законом «О переводе земель» укрупненный порядок принятия решения о переводе таков.

1. Подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, к которому необходимо приложить:

1) выписку из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства (в случае сельхозземель).

Могут потребоваться и другие документы, определенные соответствующими законодательными актами и зависящие от специфики переводимого участка. Например, при переводе земель лесного фонда вдобавок придется подготовить следующие документы:

– решение территориального органа Федерального агентства лесного хозяйства об утверждении акта выбора;

– акт натурного технического обследования участка лесного фонда, содержание, порядок подготовки и утверждения которого устанавливаются Министерством природных ресурсов Российской Федерации;

– расчет размера потерь лесного хозяйства при переводе, составленный в установленном порядке;

– схема (проект) размещаемого на участке лесного фонда объекта, составленная с учетом схем территориального планирования соответствующих территорий исходя из требований законодательства о градостроительной деятельности и согласованная с органами архитектуры и градостроительства;

– справка территориального органа федерального органа исполнительной власти в сфере недропользования об отсутствии на выбранном участке лесного фонда полезных ископаемых, а при их наличии – разрешение органа государственного горного надзора на освоение указанного участка;

– положительное заключение государственной экологической экспертизы по материалам, обосновывающим перевод;

– проект акта Правительства Российской Федерации о переводе;

– положительное заключение государственной экологической экспертизы по проекту акта Правительства Российской Федерации о переводе – в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Акт о переводе земли должен содержать следующие сведения:

1) основания изменения категории земель;

2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков – также их площадь и кадастровые номера;

3) категория земли, перевод из которой осуществляется;

4) категория землиь, перевод в которую осуществляется.

Стоит отметить, что акт о переводе земли не может быть принят на определенный срок.

3. В течение четырнадцати дней со дня своего принятия акт должен быть направлен заявителю. Заявитель же, в свою очередь, при необходимости имеет право обжаловать его в суде.

Изменение вида разрешенного использования

Как уже упоминалось выше, каждая из категорий земли обладает и более мелкой градацией – видом разрешенного использования. Это те самые пресловутые «ИЖС9raquo; (индивидуальное жилищное строительство), «ДС9raquo; (дачное строительство), «малоэтажное жилищное строительство», «cреднеэтажное жилищное строительство» и т. д., относящиеся к землям населенных пунктов, и «для cадоводства», «пашни9raquo;, «ЛПХ9raquo; (личное подсобное хозяйство), «крестьянское (фермерское) хозяйство», «огородничество9raquo;, «пастбища9raquo; и т. д. и т.п., относящиеся к землям сельхозназначения (примечание: указаны наиболее распространенные формулировки).

Рассмотрим примерный регламент изменения вида разрешенного использования земельного участка.

1. Физическое или юридическое лицо, обладающее правами на определенный земельный участок (причем это может быть не только собственность), пишет заявление в местное муниципальное образование, например на имя главы сельского (городского) поселения с просьбой изменить существующий вид разрешенного использования на какой-либо другой. В письме необходимо указать кадастровый номер земельного участка, приложить заверенные копии: свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового плана, паспорта. Для юрлиц — приложить копии уставных документов.

2. Рассмотрев ваше обращение и приняв по нему первичное положительное решение (а это уже немаловажно), глава муниципального образования выпускает постановление о назначении публичных слушаний по данному вопросу в соответствии с Земельным кодексом и ФЗ № 131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

3. Это постановление с указанием места и даты проведения открытых публичных слушаний вам необходимо опубликовать в местных СМИ. Обычно достаточно газеты районного значения (1000–4000 руб.), в более серьезных случаях — газете или сборнике на уровне субъекта Федерации (областной, краевой, республиканской и т. д.). Публикация обойдется примерно в 2000–7000 руб.

4. Проведение публичных слушаний с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков. Пришедшие на слушания могут высказывать свои предложения и замечания, однако, как правило, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении принимает глава местной администрации.

5. По результатам принятого решения необходима еще одна публикация в прессе (1000–4000 руб.).

6. Затем нужно получить у муниципального образования ходатайство об изменении вида разрешенного использования земельного участка в виде письма на имя главы района или справки.

7. Обращение на имя главы района с аналогичной просьбой с приложением ходатайства от сельского (городского) поселения, результата публичных слушаний и оригиналами публикаций в прессе.

8. Далее, скорее всего, ваше обращение будет отослано главному архитектору района и заместителю главы по земельным вопросам, а также, возможно, и по другим инстанциям (в зависимости от того, какой вид вы изменяете и с какой целью). Соответствующие исполнители выносят свои заключения (отчеты

5000–20000 руб, письма).

9. Собранные заключения, ходатайства и т. д. выносятся на районную комиссию по земельным отношениям. Положительное решение комиссии можно считать положительным финалом всего процесса изменения разрешенного использования.

10. Далее готовится постановление главы района. Для его выхода может потребоваться еще ряд формальных документов и процедур, например: постановка на учет в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка, подготовка инвестиционного контракта или договора на какое-нибудь развитие, обслуживание или строительство, подготовка акта и проекта изменения вида разрешенного использования земельного участка.

11. Затем необходимо внести изменения в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

12. И, наконец, заключительный шаг – это внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в территориальном отделе Федеральной регистрационной службы (ФРС). Стоит отметить, что ЕГРП предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Это обуславливается тем, что государственная регистрация является необходимым фактом – конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на имущество. Кроме этого, она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Адекватные временные рамки проведения данных работ: 6–12 месяцев, но при возникновении сложностей возможны и более длительные сроки.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и не предусматривает их использование для индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов».

Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *