21 Авг

Изъятие земельного участка

Порядок изъятия и предоставления земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Изъятие земельного участка — один из правовых инструментов, дающий возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.

ЗК РФ признает необходимость изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Законодатель указывает на исключительность такого рода случаев, устанавливая их закрытый перечень.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. Указанные решения принимаются:

  1. федеральными органами исполнительной власти;
  2. органами исполнительной власти субъектов Федерации.

Органы местного самоуправления не имеют права выносить решения об изъятии (выкупе) земельных участков для муниципальных нужд, поэтому при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд органы местного самоуправления должны обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ с просьбой о принятии соответствующего решения.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится одновременно с его предоставлением соответствующему лицу. Земельное законодательство регламентирует процедуру по изъятию и предоставлению земельных участков.

Изъятие земельных участков с целью их последующего предоставления для строительства проходит две стадии:

  1. стадию предварительного согласования места размещения объекта;
  2. стадию непосредственного изъятия земельного участка.

На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться в суд.

Одна из важных гарантий прав собственника земельного участка — письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Основное условие, при котором допускается изъятие участка как у собственников, так и у землепользователей и арендаторов, — это предварительное и равноценное возмещение. Выкупная цена при изъятии земельного участка у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением с собственником участка. Второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени РФ, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.

В выкупную цену включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все иные убытки.

изъятие земельного участка

Основаниями для принятия решения об изъятии земельных участ­ков у граждан и юридических лиц для государственных и муниципаль­ных нужд являются генеральные планы поселений, планы зонирования земель и иная утвержденная в установленном порядке градостроитель­ная или землеустроительная документация (ст. 4&9mdash;52 ЗК РФ).

Изъятием земельных участков с находящейся на них недвижи­мостью или без нее для государственных и муниципальных нужд счи­тается изъятие земельных участков в государственную или муници­пальную собственность по решению федеральных органов исполни­тельной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнитель­ной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе изымать земельные участки в принудительном порядке в целях пере­дачи другим лицам.

Изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных нужд у собственников этих участков осуществ­ляется в порядке выкупа. При несогласии собственника земельного участка с предложенными условиями выкупа, в том числе с возмож­ностью предоставления взамен другого земельного участка, соответ­ствующий орган, принявший решение об изъятии и о выкупе земель­ного участка, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъя­тии и выкупе.

В случае изъятия части земельного участка, если собственник зе­мельного участка не сможет использовать оставшуюся часть по преж­нему целевому назначению или она менее минимальной нормы, выку­пается весь земельный участок.

Плата (выкупная цена) за земельный участок, изымаемый для государственных и муниципальных нужд, сроки и условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка, а в случае его несогласия — в судебном порядке (ст. 27&9mdash;281 ГК РФ).

В соответствии с Положением «О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и аренда­торам и потерь сельскохозяйственного производства», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 г. № 77 (в ред. от 07.05.2003), устанавливается порядок возмещения всем землеполь­зователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъ­ятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяй­ственного производства. Возмещению подлежат:

стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначе­ния, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;

стоимость плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяй­ством многолетних насаждений;

стоимость незавершенного производства (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ);

стоимость урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки земле-пользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.

В соответствии с ЗК РФ убытки, причиненные изъятием (выкупом) или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных и общественных нужд, а также ограничением прав пользователей земли (кроме случаев установления охранных зон и округов санитарной охраны земель, указанных в ЗК РФ) или ухудше­нием качества земель в результате деятельности предприятий, учреж­дений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объ­еме (включая упущенную выгоду) в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства пользо­вателями земли, понесшими эти убытки.

Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки, а также предприятиями, учреждениями, организа­циями и гражданами, деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли или ухудшение качества их земель (ст. 57). Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не свя­занных с ведением сельского хозяйства, подлежат возмещению в трех­месячный срок после принятия решения о предоставлении земельно­го участка либо изменения его целевого назначения (ст. 58). Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

◆ лицам, которым предоставляются сельскохозяйственные угодья из государственных или муниципальных земель для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства;

◆ лицам, вокруг объектов которых устанавливаются охранные, са­нитарные, защитные зоны, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в слу­чаях, когда земельные участки предоставляются в постоянное (бессроч­ное) пользование или в собственность бесплатно. В случаях прода­жи или сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, эти потери включаются в стоимость земельного участка.

При расчете потерь используются нормативы стоимости освоения новых земель и улучшения существующих угодий с целью производ­ства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции в объеме, не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Порядок и размеры возмещения потерь сельскохозяйственного производства устанавливаются Правительством РФ.

Средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, а также полученные от продажи или сда­чи в аренду государственных, муниципальных земельных участков и земель запаса, зачисляются в бюджет субъекта РФ или местного са­моуправления по принадлежности.

Новые пользователи, которым предоставляются земельные участки, возмещают собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам расходы по освоению новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий.

Убытки граждан, связанные с изъятием или временным занятием земельных участков, предоставленных им в пользование в сельских поселениях, возмещаются в порядке, установленном земельным зако­нодательством (ст. 57, 62 ЗК РФ).

При изъятии или временном занятии земельных участков для го­сударственных и муниципальных нужд возмещаются:

стоимость неиспользованных затрат (вспашки, внесения удоб­рений, посева и других работ), определяемая по расценкам на ана­логичные работы, действующим на государственных сельскохозяй­ственных предприятиях, расположенных в данной, местности, и по розничным ценам на семена, минеральные удобрения и другие ма­териалы;

стоимость принадлежащих гражданам на праве частной собствен­ности земельных участков, строений и устройств (домов, сараев, погре­бов, колодцев и пр.) и подлежащих сносу в связи с отводом в поселе­ниях земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Основой определения цены конкретных земельных участков и строе­ний служат рыночные цены.

В соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 27.01.1984 «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъ­ятием земельных участков для государственных и общественных надобностей и утверждения нормативов для определения плодово-ягодных насаждений и посевов», а также ст. 280 ГК РФ указанным лицам либо выплачиваются причитающиеся суммы городской, район­ной администрацией или предприятиями, организациями и учрежде­ниями, которым отведен земельный участок, либо по желанию граж­дан и членов их семей им предоставляются квартиры по существу­ющим нормам.

Убытки, причиненные нарушением прав собственников, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в по­рядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 62 ЗК РФ).

Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыноч­ная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплат­но в собственность равноценный земельный участок (ст. 63 ЗК РФ).

Некоторые вопросы возмещения убытков регламентируются в Жилищном кодексе РСФСР, который был принят 24 июня 1983 г. (в ред. от 28.03.1998).

Возможность переноса домов и строений с учетом их техническо­го состояния определяется в каждом отдельном случае городской, рай­онной администрацией с учетом заинтересованных организаций.

Снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве собствен­ности, в связи с отводом земельных участков для государственных и муниципальных нужд допускается в каждом отдельном случае лишь с разрешения соответствующей краевой, областной администрации, администрации Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.

Граждане и их семьи, выразившие желание получить квартиры вза­мен домов, принадлежащих им на праве собственности и сносимых в связи с отводом земельных участков для государственных и муници­пальных нужд, получают квартиры только в благоустроенных домах.

При этом жилая площадь предоставляемых квартир не должна быть меньше установленных норм жилой площади в расчете на одного че­ловека.

Независимо от возмещения стоимости сносимых строений или предоставления квартир, указанным гражданам выплачивается сто­имость плодово-ягодных насаждений и посевов.

В результате работы комиссии составляется акт с указанием раз­мера убытков, подлежащих возмещению собственникам, земледельцам, землепользователям и арендаторам, и потерь сельскохозяйственного производства. Акт рассматривается и утверждается районной (город­ской) администрацией.

Фактическая передача изымаемого земельного участка и строе­ний, сооружений, насаждений, находящихся на этом участке, новому собственнику, землевладельцу, землепользователю и арендатору (т.е. учреждению, предприятию или организации, в пользу которого изъя­та земля) происходит, как правило, сразу же после утверждения акта описи и оценки изымаемого имущества. Если изъятие земли свя­зано с переносом каких-либо строений, сооружений или насажде­ний в другое место, земельный участок передается после заверше­ния работ по этому переносу. Если объектом изъятия является не весь земельный участок, закрепленный за прежним пользователем, а только часть его, изымаемая земля ограничивается в порядке зем­леустройства, фактическая передача изымаемой земли и находяще­гося на ней имущества производится после завершения землеуст­роительных действий.

Возбуждение спора об оценке какой-либо части изымаемого иму­щества не может служить основанием для приостановления фактиче­ской передачи этого имущества.

Право пользования землей у нового субъекта возникает после офор­мления и выдачи ему государственного акта (договора) на соответству­ющее право.

Кроме изъятия земель для государственных и муниципальных нужд действующее законодательство допускает изъятие у пользователей землей излишков земельных участков, превышающих установленные размеры пользования в несколько раз, особенно после перехода к рыночным земельным отношениям.

В случае принудительного изъятия излишков большемерных зе­мельных участков землепользователи получают возмещение убытков в таком же порядке, как и при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Если на изымаемой части участка находятся какие-либо строения и насаждения, принадлежащие указанным субъек­там, они имеют право по своему выбору либо перенести их на остав­шуюся часть земельного участка, либо взыскать их стоимость с ново­го пользователя, к которому перейдет земля.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных об­стоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок или его часть по решению органов государственной власти могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка в порядке, установленном законом, с возмещением убытков (реквизиция).

Лицо, у которого реквизированы земельный участок или его часть, вправе при прекращении действий обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему этого земель­ного участка.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается стоимость этого земельного уча­стка.

Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

1. По общему правилу принудительное изъятие принадлежащего собственнику имущества не допускается, за исключением случаев, когда основания для такого изъятия установлены федеральным законом (ст. 235 ГК).

Комментируемая статья в дополнение к предусмотренным в ст. 242 (реквизиция) и ст. 243 (конфискация) ГК РФ основаниям принудительного изъятия имущества устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка. При этом такое изъятие осуществляется только путем выкупа и только для обеспечения государственных или муниципальных нужд.

2. Из всего огромного разнообразия и множества объектов права собственности комментируемая статья устанавливает специальные правила только в отношении одного вида таких объектов — земельного участка. И для этого имеются весьма значимые и весомые основания. Земельные участки всегда занимают первостепенное, главенствующее положение, и им придается определяющее значение не только с позиций права, но и практически в любых иных отношениях, затрагивающих землю (земельный участок).

Согласно ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земельный кодекс РФ в развитие конституционных положений о земле определяет ее, во-первых, как природный объект и природный ресурс, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, во-вторых, как природный ресурс, используемый в качестве средств производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и, в-третьих, одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (см. ст. 1 ЗК). Из такого «объемного» определения видно достаточно сложное переплетение публичных и частных интересов в правовом регулировании объектов земельных отношений. Учитывая многогранность и исключительную значимость земли в жизнедеятельности как государства, так и отдельно взятого человека, принудительное изъятие земельного участка в интересах и по инициативе наиболее сильного участника гражданских отношений — государства (муниципалитета) в любом случае для теряющего свою землю частного собственника будет в достаточной степени болезненной процедурой, поскольку для подавляющего большинства граждан земля (земельный участок) ассоциируется не столько с ее юридическим значением как объекта права, имеющего определенную стоимость, сколько с ее социальным значением и сложившимися традициями, когда земля ассоциируется как кормилица, родное (кровное) место и т.п.

3. Принудительное отчуждение частной собственности для обеспечения государственных интересов имеет давнюю историю и характеризуется в литературе множеством понятий: «экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие» либо «принудительное отчуждение в общественных целях» . К примеру, К.П. Победоносцев рассматривал отчуждение частного имущества по распоряжению правительства для какой-либо общественной пользы как особенный вид понудительного отчуждения. При этом он отмечал, что «понятие о пользе общественной, о государственной потребности есть весьма условное и вместе с тем лишенное юридической определенности, частные лица не могут официально заявлять свои возражения, а когда дело решено высшей государственной властью, тогда возражения еще менее возможны, и остается открытым один только вопрос — вопрос о вознаграждении» .

См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 275.

См.: Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991. С. 40.

См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. М.: Зерцало, 2003. Т. 1. С. 385 — 389.

Устанавливаемые законом случаи изъятия должны соответствовать Конституции РФ, согласно ч. 3 ст. 55 которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. С учетом данных конституционных положений любое ограничение права собственности, хотя бы и в интересах государства и общества, должно быть понятным и обоснованным, основываться на четких правилах, устанавливающих процедуру изъятия земельных участков в строго ограниченных случаях, исключающих волюнтаристский подход при определении государственных нужд.

Представляется в достаточной степени убедительным мнение итальянского профессора Уго Маттеи о том, что «право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политики над правом, силы над принципами. Поэтому всякое ограничение данного права с точки зрения его эффективности и надлежащего функционирования требует от правовой системы значительной степени зрелости. Оно требует наличия сильной, независимой и надежной судебной системы, способной противостоять неожиданно обнаруживающим себя потребностям государственной власти. Однако при всем при этом обеспечение соблюдения имущественных прав перед лицом посягательств на них со стороны государства многими рассматривается как критически важный аспект всякой правовой системы, призванной обслуживать интересы экономического развития» . В усеченном виде, но по существу аналогичное мнение при рассмотрении исследований американских ученых относительно возможности реализации государством права принудительного отчуждения земли высказано М.Ю. Галятиным: «…с позиций прагматической юриспруденции отчуждение собственности для общественных целей понимается как регулирование использования частной земельной собственности для целей здравоохранения, безопасности, общего благосостояния и нравственности, необходимым условием правомерности реализации которого являются компенсация и соблюдение требований надлежащей правовой процедуры» . И все же полагаем, что любое обоснование ущемления интересов частных собственников для обеспечения хотя бы и значимых интересов государства выступает важной, но не главной составляющей, первопричиной, побуждающей к установлению принудительных механизмов изъятия в отношении земельных участков, поскольку данный объект права, бесспорно, «вследствие его ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 275, 276.

Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 44, 45.

4. С учетом положений Основного Закона понуждение к отчуждению хотя бы и путем выкупа земельного участка должно иметь веские основания. К таким основаниям согласно п. 1 комментируемой статьи отнесены исключительно государственные и муниципальные нужды.

Следует отметить, что непосредственно Гражданский кодекс РФ конкретные нужды Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, которые могли бы послужить основанием для изъятия земельного участка у собственника, не раскрывает. В самом общем виде государственные и муниципальные нужды определены в ст. 49 ЗК РФ, в которой одновременно подчеркивается, во-первых, исключительность действий по изъятию земельных участков, и во-вторых, что изъятие земельного участка у собственника может быть обусловлено только двумя случаями:

1) выполнения международных обязательств Российской Федерации;

2) размещения объектов государственного или муниципального значения, когда отсутствуют другие варианты их возможного размещения.

Верховный Суд РФ применительно к вопросу изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка в своем постановлении под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков полагает необходимым понимать потребности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) .

Пункт 20 Постановления Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 08.07.2009. N 123.

Выполнение государством международных обязательств существенных сложностей в определении потребностей (нужд) в конкретном подлежащем изъятию участке, как правило, не вызывает, поскольку «местоположение» соответствующего объекта уже задано в самом договоре или федеральном законе. К примеру, согласно ст. 6 Федерального закона от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2012 г. на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

Собрание законодательства РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Инициирование процедуры изъятия земельного участка под размещение объектов государственного или муниципального значения в иных случаях на практике может приводить к злоупотреблениям со стороны государственных или муниципальных органов, по решению которых изымается этот участок. К примеру, изъятый земельный участок в последующем может перейти к другому частному собственнику, а иногда весь процесс по указанному изъятию может быть изначально инициирован недобросовестным частным собственником.

В целях ограничения возможности недобросовестного изъятия земельных участков Земельный кодекс РФ вводит необходимость обоснования органом, по инициативе которого изымается участок, отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, под которые подлежит изъятию конкретный участок. На это обстоятельство прямо указано в п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. Верховный Суд РФ в подп. «в» п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 также указывает на обязанность доказывания государственным органом или органом местного самоуправления того, что принятое соответствующим органом решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение. В качестве примера из судебной практики, где затрагивается вопрос доказывания отсутствия других вариантов, можно отметить Постановление ФАС Уральского округа от 5 февраля 2009 г. N Ф09-35/09-С6, в котором отмечается, что суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в предмет доказывания по данному делу входят в том числе такие обстоятельства, как отсутствие других вариантов возможного размещения предполагаемого к строительству объекта, а также то, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ООО «X» на находящийся на данном земельном участке объект незавершенного строительства. При этом суд правильно указал, что бремя доказывания названных обстоятельств, исходя из содержания ч. 5 ст. 200 АПК РФ, несет орган или лицо, которые приняли оспариваемый ненормативный акт.

Одновременно Земельный кодекс РФ определяет хотя и в общем виде, но все же в достаточной степени конкретное назначение объектов, под размещение которых допускается изъятие земельных участков. К таким объектам отнесены:

— объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

— объекты использования атомной энергии;

— объекты обороны и безопасности;

— объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

— объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

— объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;

— линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

— объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

— автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Следует отметить, что приведенный перечень не является закрытым, поскольку основанием для изъятия земель для государственных или муниципальных нужд могут послужить и иные обстоятельства, но только если они установлены федеральными законами либо законами субъектов Российской Федерации соответственно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности.

5. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд только путем его выкупа, который осуществляется публичными образованиями из средств соответствующего бюджета. Исходя из данного правила изымаемый земельный участок переходит в собственность соответственно Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, т.е. в зависимости от источника выплаты компенсации за изымаемый участок. Вместе с тем законом может быть установлен иной порядок перераспределения и оформления в собственность изымаемого для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, в том числе земельных участков, который может предусматривать не обязательно прямую зависимость перехода в собственность изымаемого недвижимого имущества от источника финансирования. Так, согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в собственность:

1) Российской Федерации — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

2) Приморского края — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Приморского края, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального значения;

3) Владивостокского городского округа — при изъятии для размещения необходимых для проведения саммита объектов, финансирование строительства которых предусмотрено полностью или частично за счет средств бюджета Владивостокского городского округа, за исключением необходимых для проведения саммита объектов федерального и краевого значения.

Выкуп земельного участка при его изъятии выступает в качестве основной, но не единственной гарантии прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию. При этом Земельным кодексом РФ дополнительно установлена значимая гарантия прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, от реализации которой в конечном счете зависит исполнение принятого решения об изъятии. В частности, п. 1 ст. 63 ЗК РФ наряду с дублированием имеющихся в Гражданском кодексе РФ гарантий прав собственника, земельный участок которого подлежит изъятию, в части возмещения стоимости находящегося на изымаемом участке недвижимого имущества и всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков, закрепляет право получения указанным собственником по его желанию равноценного земельного участка . В отличие от данного императивного правила ГК РФ (ст. 281) предусматривает только возможность предоставления взамен изымаемого другого земельного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену и не ставит реализацию изъятия земельного участка в зависимость от предварительного предоставления равноценного земельного участка, если об этом заявлено соответствующим собственником.

Необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения причиненных изъятием в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

6. С учетом п. 2 комментируемой статьи инициаторами выкупа вправе выступить органы государственной или муниципальной власти путем принятия решения об изъятии соответствующего земельного участка.

Следует обратить внимание на следующее: несмотря на то что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, конкретные органы исполнительной власти как федерального, так и уровня субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления, которые были бы вправе принимать решения об изъятии земельных участков, должны быть определены федеральным земельным законодательством. Одновременно федеральным земельным законодательством должен быть определен порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 9 ЗК РФ установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд отнесено к исключительным полномочиям Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ хотя и имеется специальная статья (ст. 55) с наименованием «Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», однако диспозиция данной статьи не содержит каких-либо правил, раскрывающих порядок изъятия земельных участков, за исключением бланкетной нормы, отсылающей к гражданскому законодательству в части установления для случаев изъятия земельного участка порядка выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, а также прав собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд. Предлагаемый в ЗК РФ подход в вопросе регулирования отношений, возникающих при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, конечно же, не способствует обеспечению защиты прав собственников, земельные участки которых подлежат изъятию. Как верно отмечает А.В. Мицкевич, «практика бланкетных норм всегда чревата возможностью неопределенности и произвола в правовом регулировании» .

Проблемы общей тории права и государства: Учебник для вузов / Под общ. ред. В.С. Нерсесянца. М.: Норма, 2008. С. 264.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность для любого уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, письменно уведомить об этом собственника такого участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Введение требования о необходимости обязательного письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии земельного участка служит дополнительной гарантией в обеспечении защиты права собственности. В период действия этого срока допускается осуществление выкупа изымаемого участка только с согласия его собственника. Срок в один год исчисляется со дня получения собственником такого уведомления.

Аналогичное правило, но только в отношении более широкого круга землепользователей, содержится в ст. 63 ЗК РФ, согласно которой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. С днем получения указанного уведомления связана не только обязательность получения согласия собственника, но и начало исчисления срока на предъявление соответствующим органом иска в суд о принудительном выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 282 ГК). Интересно, что правило об уведомлении собственника земельного участка не связывается с днем (моментом) принятия решения об изъятии участка либо с днем публикации данного ненормативного акта. Этот фактор должен приниматься во внимание уполномоченным органом при принятии решения об изъятии земельного участка с учетом того, что само по себе принятие решения об изъятии соответствующего участка не накладывает какие-либо ограничения на собственника, участок которого предполагается к изъятию. Затягивание вопроса об уведомлении собственника изымаемого земельного участка и последующей государственной регистрации ограничений (обременений) может привести к существенному увеличению расходов соответствующего бюджета на осуществление выкупа такого участка. Кроме того, несвоевременное уведомление соответствующим органом собственника земельного участка о принятом решении об изъятии в конечном счете может лишить данный орган возможности реализации данного решения в судебном порядке (к примеру, если окажется, что период между указанной в решении органа предполагаемой датой изъятия и днем получения уведомления составляет менее одного года).

Значимость рассматриваемых сроков отмечается и в судебной практике. К примеру, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А79-6830/2007 отмечено, что в принятом решении об изъятии участка не содержится данных, позволяющих определенно установить дату предполагаемого изъятия. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2004 г. N 10-1070/04-11-Ф02-5026/04-С1 суд, признавая недействительным постановление органа местного самоуправления об отмене ранее принятого акта о предоставлении во временное пользование земельного участка, правомерно исходил из того, что администрация города обязана была уведомить заявителя о предстоящем изъятии земельного участка не менее чем за год до принятия властного решения.

8. Наряду с требованием об обязательном письменном уведомлении собственника о предстоящем изъятии земельного участка органом, принявшим такое решение, согласно п. 4 комментируемой статьи на данный орган возлагается также обязанность государственной регистрации указанного решения в органе, осуществляющем регистрацию прав. При этом устанавливается, что собственник должен быть извещен о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации. Реализация указанной обязанности вызвана прежде всего стеснением собственника в реализации его права собственности на подлежащий изъятию земельный участок. В частности, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Требование о государственной регистрации указанного решения корреспондирует с правилом п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательной государственной регистрации в том числе ограничений (обременений) права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 2 названного Закона под государственной регистрацией прав понимается в том числе юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Комплексный анализ приведенных положений законодательства позволяет отметить, что государственной регистрации подлежит не само решение об изъятии, а ограничения (обременения) соответствующего земельного участка, основанием для регистрации которых является именно принятое уполномоченным органом решение об изъятии. Неправильное понимание целей и оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество зачастую приводит к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации, в том числе если уполномоченный орган обратился с заявлением не о регистрации ограничений (обременений), а о государственной регистрации непосредственно решения об изъятии. Все же следует признать не вполне удачной формулировку комментируемого пункта в части правила о государственной регистрации решения об изъятии. Это подтверждается и судебной практикой. К примеру, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. N Ф08-4092/2007 по делу N А53-17477/2006-С6-47 судом сделан обоснованный вывод о том, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа местного самоуправления, а ограничение (обременение) прав собственника соответствующего объекта недвижимости, возникающее на основании решения о его изъятии, и отклонен довод заявителя о том, что управление обязано выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию постановления безотносительно к включенным в реестр объектам.

В части реализации порядка извещения о произведенной государственной регистрации с указанием даты такой регистрации необходимо отметить, что комментируемый пункт не содержит положений, возлагающих реализацию данной обязанности на орган, принявший решение об изъятии.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. При этом обязанность по направлению указанного уведомления в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Одновременно в п. 68 Приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что если ограничение (обременение) права регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

В направляемом правообладателю уведомлении о проведенной регистрации ограничения (обременения) права должно быть указано:

1) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

2) исходящий номер, состоящий из номера книги учета входящих документов, в которой были зарегистрированы заявление и прилагаемые к нему документы, и порядкового номера записи в этой книге, под которым заявление и иные документы, необходимые для государственной регистрации ограничения (обременения) права, были в ней зарегистрированы;

3) дата направления уведомления (день его подписания государственным регистратором).

Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В законодательстве нет определения понятия «государственные или муниципальные нужды». Суть этого понятия разъясняется в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными, соответственно, федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). Вряд ли это определение разъясняет в полной мере понятие «государственные или муниципальные нужды», поскольку суть его сводится к возможности размещения объектов, которые имеют государственное или муниципальное значение.

В законодательстве закреплен перечень случаев, когда допускается изъятие земельных участков, причем этот перечень не является исчерпывающим. Так, в ст. 49 ЗК РФ определены основания изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях.

Во-первых, изъятие может быть связанно с выполнением международных договоров Российской Федерации.

Во-вторых, допускается изъятие земельных участков, если оно связано с размещением объектов федерального, регионального или муниципального значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Речь идет об объектах федеральных и региональных энергетических систем, использования атомной энергии, обороны и безопасности государства, транспорта, систем электро-, газоснабжения, теплоснабжения, а также об автомобильных дорогах федерального, регионального, межмуниципального или местного значения и др.

В-третьих, изъятие земельных участков возможно по основаниям, установленным в федеральных законах. Например, согласно Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях» земельные участки могут быть изъяты в случаях создания государственных природных заказников (п. 2 ст. 22) и памятников природы (п. 4 ст. 26). Пункт 2 ст. 60 ВдК РФ предусматривает, что в случае необходимости изъятия для государственных нужд земельных участков, которые расположены в границах зоны подтопления, такое изъятие осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Согласно ст. 25 Закона РФ «О недрах» прекращение прав граждан и юридических лиц на земельные участки и водные объекты, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, осуществляется в соответствии с гражданским, земельным, водным законодательством и данным Законом. Допускается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, в том числе лесных участков, если такие земельные участки необходимы для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Особые процедуры изъятия земельных участков предусмотрены федеральными законами от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.

Процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно ст. 56 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти — в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ — при изъятии земельных участков для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд) и органов местного самоуправления — при изъятии земельных участков для муниципальных нужд.

Как предусматривает ст. 56 ЗК РФ, изъятие земельных участков для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального и местного значения допускается, если эти объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории. Принятие решения об изъятии земельных участков в иных случаях должно быть обосновано решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории; международным договором Российской Федерации; лицензией на пользование недрами; решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Земельные участки могут быть изъяты на основании решений органов государственной власти и местного самоуправления, принятых как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданных уполномоченной на то в установленном порядке организацией.

К числу организаций, наделенных правом ходатайствовать об изъятии земель, относятся, во-первых, субъекты естественных монополий; во-вторых, организации, которые вправе осуществлять деятельность, для обеспечения которой требуется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; в-третьих, недропользователи, которым необходимы земельные участки для работ, связанных с пользованием недрами. Перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков, устанавливается Правительством РФ.

С таким ходатайством могут обратиться также орган государственной власти, когда изъятие необходимо для выполнения международного договора Российской Федерации, и некоторые иные организации. Определены требования к форме, содержанию ходатайства об изъятии, о составе прилагаемых к нему документов и порядок рассмотрения ходатайств (ст. 56 ЗК РФ).

Статья 56 ЗК РФ регулирует порядок выявления лиц, которым принадлежат земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию. Так, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельные участки и объекты недвижимости, подлежащие изъятию, то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков обязан:

запросить сведения о правах на земельные участки и объекты недвижимости на них в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться такие сведения, а также у их предполагаемых владельцев;

официально опубликовать сообщение о планируемом изъятии и разместить его на официальном сайте органа исполнительной власти или органа местного самоуправления;

разместить сообщение о планируемом изъятии земельных участков на информационном щите на территории, где расположены эти земельные участки.

Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, собственники расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, и владельцы недвижимости, права которых не зарегистрированы, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения подают заявления в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления

об учете их прав (обременении прав) на земельные участки и объекты недвижимости с приложением копий документов, подтверждающих эти права.

В случае если владельцы изымаемой недвижимости не были выявлены, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления обращаются в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, подлежащих изъятию, независимо оттого, были ли такие объекты недвижимого имущества поставлены на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи.

Владельцы изымаемой недвижимости, права которых на земельные участки и объекты недвижимости не были выявлены (за исключением лиц, которым земельные участки были предоставлены на праве безвозмездного пользования), имеют право требовать возмещения от лица, которому предоставлены изъятые земельные участки, либо возмещения за счет соответственно казны Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования. Возврат земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества прежним владельцам не допускается.

Решение об изъятии может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков. Такое решение принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия (ст. 56 ЗК РФ).

При этом решение об изъятии не может быть принято, если земельные участки: являются выморочным имуществом и на них отсутствуют объекты недвижимого имущества, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц; находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них нет объектов недвижимого имущества, находящегося в частной собственности или в пользовании третьих лиц; находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них расположены объекты недвижимого имущества, которые являются выморочным или бесхозяйным имуществом.

Переход прав на земельные участки и недвижимость, подлежащие изъятию, не влечет необходимости принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии органы, принявшие такое решение: размешают текст решения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет; обеспечивают опубликование решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов; направляют копию решения владельцам изымаемой недвижимости; направляют копию решения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, копию этого решения. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. Оно может быть обжаловано в суд.

Лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. Владельцы изымаемых земельных участков несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ).

Если владелец изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Иск не может быть подан ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

Соглашение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Порядок подготовки такого соглашения урегулирован в ст. 56 ЗК РФ. Для подготовки соглашения орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство:

выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию; уточнения их границ земельных участков;

выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков для их предоставления взамен изымаемых земельных участков;

обращается от имени владельца изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков;

выступает заказчиком работ по оценке изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества;

осуществляет переговоры с владельцем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия;

осуществляет совместно с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления подготовку соглашения об изъятии недвижимости в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии;

направляет проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Особо следует подчеркнуть, что согласия владельцев изымаемой недвижимости на осуществление указанных действий не требуется. Владельцы изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и объектам недвижимого имущества на них в целях выполнения кадастровых работ, определения их рыночной стоимости.

Изъятие земель в новой Москве. Что ожидает собственников участков?

Сжатые сроки изъятия. Усложнение оспаривания решений об изъятии в суде. Дополнительные основания для изъятия.

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

Гражданским, жилищным и земельным законодательство м предусмотрен определенный порядок изъятия участка для государственных и муниципальных нужд. В Москве до настоящего времени именно проблема изъятия земельных участков остро не стояла. Как правило, большинство участков не были оформлены в собственность граждан или юридических лиц. В основном участки были переданы в аренду, а участки под предназначенными к сносу многоквартирными домами вообще никак не оформлялись, что позволяло расселять дома поквартирно без изъятия земельных участков. Исключением можно считать не большое количество участков, находящихся в частной собственности в Южном Бутово и иных окраинных районах. Но и там случаи изъятия именно земельных участков были не так распространены, поскольку начиная с начала 90-х годов власти Москвы всеми способами препятствовали передаче земель в частную собственность, выстроив сложную систему препонов, преодолеть которые было крайне сложно.

Проблема изъятия земель в новой Москве встала довольно остро сразу после передачи территорий от Московской области. Оказалось, что не смотря на большую территорию земель пригодных для застройки не так уж и много, при этом многие наиболее пригодные участки находятся в частной собственности граждан и юридических лиц.

При этом порядок изъятия земель, предусмотренный действующим законодательство м, довольно сложен и при активном сопротивлении собственника фактическое изъятие участка может затянуться на годы.

Что же предлагается в законе “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”?

Из его текста следует, что будут формироваться перечни объектов федерального и регионального значения, при размещении которых на присоединенных территориях будет применен особый порядок изъятия у собственников земельных участков. Что понимается под указанными объектами в законе не сказано, что позволяет принять решение об отнесении к такому объекту практически любого здания или сооружения.

Изъятие земельного участкаИтак, как же ограничивается конституционное право граждан владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью?

Ограничивается достаточно жестко и радикально. Изъятие земельных участков в новой Москве будет происходить следующим образом.

Во-первых, серьезно ограничиваются, если не сказать попираются, права лиц, являющихся собственниками земельных участков, полученных в 90-е годы, если эти лица не оформили на участки право собственности. Но они могут считаться собственниками, поскольку получили участки по ранее действующему законодательству .

Так вот, в законопроекте предлагается опубликовать сведения в сети интернет и СМИ о предстоящем изъятии с предложением зарегистрировать право собственности и если в течение всего двух месяцев собственность не будет зарегистрирована , то изымать данные участки через суд как бесхозяйные. Очень интересная норма, направленная по сути на безвозмездное изъятие земли у наиболее социально не защищенных граждан. Ведь многие пенсионеры, дачники пользуются участками сезонно, при этом как раз эти категории часто не обращают внимание на юридические тонкости, полагая, что раз есть первичные документы о выделении участка, то и волноваться нечего. Если закон начнут применять, многие приехав на участок, могут с удивлением узнать, что на нем уже возводится объект федерального значения, а участок признан бесхозяйным через суд. Ведь для признания участка бесхозяйным не нужно привлекать собственника, поскольку предполагается что он неизвестен. Вся процедура начиная от опубликования сведений и до изъятия займет не более 4-х месяцев, т.к. суды обычно выносят подобные решения по искам местных администраций быстро.

В законодательстве и сейчас существует порядок признания недвижимой вещи бесхозяйной, но для этого установлен срок в один год с момента принятия объекта недвижимости на учет, кроме того в отношении земельных участков данная норма применялась довольно ограниченно.

Во-вторых, в случаях, если у собственника расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества отсутствуют правоустанавлива ющие и (или) правоудостоверяю щие документы на земельный участок, допускается принятие решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества для государственных нужд без принятия решения об изъятии земельного участка.

В-третьих принятие решения об изъятии может быть осуществлено без постановки участка на кадастровый учет.

Изъятие земельного участкаВ-четвертых сама процедура изъятия достаточно сжата по времени, что не позволяет во многих случаях эффективно защищать права собственников. Принимается решение об изъятии земельного участка, в течение 7 дней направляется собственнику и публикуется в сети интернет и печатных изданиях. Далее, решение об изъятии земельного участка может быть оспорено в суде только в течение 2 месяцев со дня его принятия, что делает судебную защиту довольно сложной. Можно ли будет данный срок восстановить не ясно, хотя исходя из общих положений гражданского процессуального законодательства скорее всего да.

Далее предполагается заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества по цене, предложенной изымающим лицом. Сразу встает вопрос, насколько такая цена будет справедливой? Исходя из практики изъятия квартир в Москве можно предполагать, что цена будет довольно сильно отличаться от рыночной в сторону снижения, и оспорить оценку в суде будет довольно сложно. Хотя законопроект наделяет собственника правом направить свои предложения относительно цены и возмещения убытков, однако как будет работать данная норма на практике сказать сложно.

Если же собственник не согласен с изъятием участка или предложенной ценой, то орган принявший решение об изъятии вправе обратиться в суд с иском об изъятии по истечении трехмесячного срока со дня направления (а не получения собственником) соглашения об изъятии.

О предстоящем изъятии собственник должен быть уведомлен не позднее чем за пять месяцев (при изъятии на основании Гражданского и Земельного кодексов – за один год). И далее вводится норма, которая по сути уничтожает принципы состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве , низводя суд до органа, утверждающего решения администрации. Внимание: суд обязан принять решение о цене изъятия (а это основной вопрос из-за которого чаще всего возникают споры) на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. То есть законопроект наделяет определенное доказательство заранее установленной силой и не дает возможность суду установить истину по делу, например назначив оценочную экспертизу или принять во внимание представленный собственником отчет об оценке. Столь наглого предложения суду руководствоватьс я определенным доказательством, сделанным по заказу одной из сторон и за ее счет, я не припомню ни в одном законодательном акте.

Хотя далее законе и указывается, что отчет потом может быть оспорен отдельно в судебном порядке, но это сути дела не меняет, ведь по сути отменяется положение о том, что изъятие собственности возможно только после предварительного и равноценного возмещения, т.к. равноценность суд непосредственно при решении вопроса об изъятии не может проверить.

В законе много еще спорных моментов и есть основания обратиться в Конституционный суд на предмет проверки соответствия его отдельных положений Конституции, в частности статье ч. 3 ст. 35 , согласно которой принудительное отчуждение имущества может быть произведено толь ко при условии предвари тельного и равноценного воз мещения.

Тем же лицам, чьи земельные участки находятся на территории новой Москвы можно дать рекомендацию если они еще не оформили все документы, как можно скорее зарегистрировать ранее возникшие права и получить свидетельство о регистрации права собственности, следить за публикациями об изъятии земельных участков на сайтах местных органов власти и не боятся отстаивать свои права в суде.

Адвокат МОКА “Правовая защита” Сидоров Артем Александрович.

Вы можете записаться на консультацию по вопросам защиты прав при изъятии земельных участков, зданий, сооружений, квартир в Москве и Московской области. Ведение дел в суде по вопросам изъятия земельных участков в новой Москве и в Московской области.

Тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *