21 Авг

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Как производится кадастровая оценка стоимости дома

До 1 января 2013 года обязанность по проведению оценки была возложена на Росреестр. Позже эту обязанность делегировали органам власти субъектов РФ. Регионы заключают договор со специализированными организациями, которые проводят оценку объектов недвижимости. При этом используются математические и статистические модели, с помощью которых можно определить стоимость квадратного метра жилья, учитывая целый ряд критериев.

Факторы, от которых зависит кадастровая оценка:

На законодательном уровне не прописаны критерии качества кадастровой оценки, поэтому она выставляется с помощью анализа цен на аналогичные объекты.

Основа рыночной информации по недвижимости состоит из предложений по продаже различных объектов.

Справка о кадастровой стоимости участка, квартиры в Екатеринбурге

Заявка подается в ту организацию, которая выполняет свои обязанности в конкретном регионе государства в том месте, где и находится в данный момент времени лицо, подавшее этот заказ. В этом случае, заказчик, (физ. или юр лицо), получает данные установления кадастровой стоимости при строгом соблюдении с требованиями, определенными в ФЗ от 24.07.2007 №221, который называется «О государственном кадастре недвижимости».

Организация проведения и определения налоговой базы установлены в Налоговом кодексе (ст.378.2).

Для чего нужна кадастровая стоимость квартиры (недвижимости)?

Характерным примером из прошлого служит сюжет из «Дубровского» А. С. Пушкина, где хитрый и влиятельный господин обманом отнимает поместье у честного, но бедного соседа.

Именно для того, чтобы избежать споров или хотя бы свести их к минимуму, и нужен полный и всеобъемлющий учет недвижимости со всеми ее характеристиками, одной из которых является стоимость. Нельзя ведь приравнивать в обороте бесплодный пустырь к плодородной пашне, а дешевую хибарку в захолустном городе — к просторной квартире в центре столицы.

Таким образом, кадастровая квартиры — это финансовая характеристика, показывающая тот денежный эквивалент, к которому государство приравнивает эту квартиру для своих целей.

Но каковы же эти цели? Зачем государству возиться с оценкой имущества, которое, к тому же далеко не всегда и принадлежит ему?

Основной целью, ради которой вместо инвентаризационной (применявшейся еще с советских времен) вводится кадастровая стоимость квартиры.

Что такое и где можно узнать кадастровую стоимость квартиры

Не забудьте, что вам нужно иметь «зелёнку» на жильё, план жилплощади и паспорт гражданина РФ.

1 апреля 2015 на 10:48

Проверил получение информации о кадастровой стоимости для двух зарегистрированных квартир. По московской квартире сайт показал кадастровую стоимость. Причем указано, что она датирована концом предшествующего года. Когда я заполнил аналогичные поля для второго города — Смоленск — сайт почему-то выдал диагостику об отсутствии сведений.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости?

Эти данные могут обновляться каждые 5 лет. Поэтому установленная стоимость, в любом случае, не будет постоянно расти.

Данный процесс осуществляется с учетом только самых объективных факторов. То есть, при такой оценке учитывается:

•Тип дома (панельный, монолитный и тд.)

Но здесь не учитываются колебания рынка, предложения и спрос на недвижимость. В результате чего, кадастровая стоимость ориентирована на рыночную.

Это быстро и бесплатно !

Для определения цены на тот или иной объект недвижимости раньше прибегали к его инвентаризационной стоимости, на основе чего и проводились расчеты. Но эта стоимость не брала во внимание ряд индивидуальных характеристик жилья, которые увеличивали его цену. Например, дорогой ремонт, давность его проведения, замена окон и дверей, труб и отопления могло увеличить стоимость жилья в несколько раз.

А инвентаризационная показывала прежнюю цифру, в разы отличающуюся от рыночной.

Как производится кадастровая оценка стоимости дома

Соответствующая инициатива содержится в Основных направлениях налоговой политики на 2015-2017 гг. которые сейчас разрабатывает «открытое правительство», пишет газета «Ведомости».

Проблемы занижения стоимости жилья в договорах купли-продажи действительно есть. Сейчас налогом облагаются доходы от продажи жилья. если оно находилось в собственности менее трех лет и стоит более 1 млн руб. Поэтому, чтобы сэкономить на налогах, собственники часто указывают в документах сумму в миллион рублей.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается?

При расчете налогов на объект недвижимости, при оформлении ипотеки и во многих других случаях для расчета используется такое понятие, как кадастровая стоимость. Термин этот был введен в юридическую и финансовую практику относительно недавно: до 2011 года в документах использовалось понятие «инвентаризационная стоимость», которую определяло БТИ, или рыночная цена. Что такое кадастровая стоимость квартиры, и зачем вообще она нужна?

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Кадастровую стоимость определяет государственная Кадастровая палата.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов. Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию. Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать. Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

  1. На ее основании рассчитываются налоги и сборы. Расчет ее ведется по достаточно сложной формуле, и если собственник считает, что она была завышена, ее можно попробовать оспорить. В кадастровый паспорт вносятся данные о недвижимости, и на их основании делается вывод о цене объекта.
  2. Она учитывается при оформлении залога при получении кредита или при покупке жилья в ипотеку.
  3. Кадастровая стоимость служит ориентиром для финансовой организации, так как впоследствии примерно за эту сумму жилье можно будет продать, если займ не будет возвращен вовремя.
  4. Эта величина учитывается при передаче жилья по наследству. Это касается и раздела имущества, когда нужно определить долю каждого владельца и размер налогов этой доли.

Кроме того, кадастровая собственность может учитываться при дарении имущества и любых других сделках, к примеру, по обмену или размену на несколько квартир.

Кадастровая собственность не является постоянной величиной, она может увеличиваться в соответствии с ростом средней стоимости жилья в данном регионе. Государство стремится максимально координировать ее с рыночной ценой, чтобы получать все налоги в полном объеме.

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Кадастровая стоимость зависит от разных параметров

Кадастровая стоимость, как и рыночная цена, зависит от целого перечня параметров, определяющих ценность жилья для собственника и покупателя. Основные величины, используемые при расчетах:

  • Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
  • Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
  • Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
  • Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

Региональный коэффициент может иметь очень серьезное значение: даже в пределах одной области цена на жилье может быть очень разной, к примеру, в столице и в нескольких километрах от МКАД стоимость квадратного метра отличается в несколько раз. Однако кадастровая стоимость не равна рыночной, так как она не учитывает экономическую ситуацию на рынке в данный момент: рыночная стоимость во многом зависит от спроса и предложения жилья в данном районе, а эти параметры постоянно меняются. Если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку или закладывать его при получении кредита. Придется обращаться в независимую оценочную организацию, и специалист будет учитывать полный комплекс факторов.

Итоговая оценочная цена позволит избежать переплаты при покупке, так как она может оказаться значительно ниже той, что запрашивает продавец.

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать он-лайн

Самый простой способ получить информацию – посмотреть нужный раздел в кадастровом паспорте, в него при оформлении сразу вносятся данные о кадастровой цене жилья. Он получается при покупке жилья или при получении его по наследству, и если его нет на руках, документ можно заказать. Его можно получить в кадастровой палате: заявка отправляется через сайт или многофункциональный центр (МФЦ). Кроме того, его можно заказать в Росреестре. Однако этот процесс требует времени, а стоимость можно узнать и другими способами. Есть несколько вариантов, позволяющих получить информацию о кадастровой стоимости жилья с помощью Росреестра:

  1. Необходимо зайти на портал Росреестра и заказать получение выписки из ГКН. На главной странице нужно выбрать раздел для физических лиц, после чего нажать на кнопку «Получение сведений из ГКН». После этого потребуется заполнить форму и отправить заявку, убедившись, что она была принята. На обработку информации потребуется 5 рабочих дней, после чего вам будет предоставлена нужная информация.
  2. Можно воспользоваться публичной кадастровой картой на сайте Росреестра. На карте по номеру находится нужный объект, после чего по нему можно получить всю информацию. В этом случае предоставленная информация носит только справочный характер и не имеет статуса официального документа.
  3. Справочную информацию можно также получить в специальном разделе Росреестра по кадастровому номеру либо по адресу объекта недвижимости.
  4. Еще один вариант получения нужных сведений – обращение в Кадастровую палату. Можно прийти непосредственно в местное отделение или обратиться в МФЦ, отправив заявку. Ее можно передать лично, а можно отправить документы по почте, ответ вы получите через 5 рабочих дней после того, как обращение будет принято.

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Чтобы обращение было рассмотрено, к нему нужно приложить отчет о рыночной стоимости жилья на момент кадастрового оценивания – заказать такой документ можно будет в независимой оценочной компании.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно + стоимость профессиональной оценки

16 февраля 5474 0 Автор: Kakzarabativat 5474 0

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

  1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
  2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
  3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
  4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру?

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок?

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

  1. Иметь соответствующую аттестацию.
  2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
  3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

  1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
  2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
  3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

  1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
  2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

  1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Завышенная кадастровая стоимость дома: как собственнику отстоять свои права?

Завершающим этапом строительства дома, является тепло и звукоизоляция. Кровля это самая важная часть дома и к её утеплению надо отнестись особенно серьёзно. В результате плохой теплоизоляции, холод с чердак будет идти в дом, в результате чего отапливать помещение надо будет интенсивнее, затрачивая при этом много денег.

Дерево – самый экологичный и привычный материал для русского человека. Приступая к самостоятельному монтажу различных пиломатериалов, необходимо четко понимать, как прибить доску. Но самое главное – приобрести правильный пиломатериал. На pilotorg.ru есть все необходимое, чтобы построить послать полы в доме или отделать новенькую баню.

Регулируемые полы, регулируемые полы на лагах, регулируемый пол на шпильках, конструкция регулируемых полов, анкер для регулируемого пола,система регулируемых полов,установка регулируемых полов,монтаж регулируемого пола

Обрезная доска с размером 20х150х6000мм пользуется стабильным спросом на рынке материалов для построения и отделки. В статье описаны все сферы применения.

Чарующий аромат древесины, теплота и уют в любое время года, это мечта для каждого, кто хочет построить свой собственный дом и при этом сделать его надежным и крепким. Пиломатериалы по факту являются лучшим, современным решением, которым .

Сегодня в каталогах ведущих производителей матрасов появилась новая разновидность – матрасы в рулоне. Что это такое? Отличаются ли они по своим пользовательским характеристикам от обычных матрасов?

Изыскания инженерного характера представляют собой комплекс мероприятий, которые ориентированы на поиск целесообразных проектных решений при возведении объектов.

Завышенная кадастровая стоимость дома: как собственнику отстоять свои права?

Известно, что именно согласно кадастровой оценке стоимости жилища осуществляется расчет налоговой базы, она же служит мерилом уровня ставок выкупа или аренды жилья (земельного участка или здания). Меж тем, многие собственники земельных участков, жилых домов и любых иных объектов недвижимости признают тот факт, что несут существенные финансовые потери из-за неправильно подсчитанной кадастровой стоимости своей собственности.

При этом следует иметь ввиду, что рыночная стоимость земельного участка, жилого дома или иной формы недвижимости не тождественна их кадастровой стоимости. Рыночная стоимость по определению является независимой от государства и может изменяться в ту или иную сторону только в соответствии с изменениями цены на рынке недвижимости. Установление же кадастровой стоимости объекта недвижимости является прерогативой государства, а посему является величиной фиксированной.

Как правильно отстаивать свои права в случае, если государственная оценка частного дома оказывается завышенной?

Завышенная оценка кадастровой стоимости жилого дома, земельного участка или любого иного объекта недвижимости — явление, увы, в наше время далеко не уникальное. Одной из наиболее серьезных последствий завышенной государственной оценки стоимости является повышение суммы подлежащего к уплате земельного налога. Доказать, что кадастровая стоимость недвижимости является завышенной можно двумя легальными способами:

  • обратиться с вопросом по урегулированию разногласий, возникших в результате оценки стоимости объекта недвижимости, непосредственно в оценочный орган в досудебном порядке;
  • обратиться в суд.

Досудебное урегулирование разногласий с оценочным органом

Любой гражданин РФ, в собственности которого находится земельный участок, жилой дом или любой иной объект недвижимости, в соответствии с законом имеет право на досудебное урегулирование разногласий с оценочным органом, связанное с оспариванием той кадастровой стоимости объекта, что была установлена государственным оценщиком.

С этой целью пишется соответствующее заявление, обращенное к представителям оценочного органа. В ответ на это заявление государственный оценочный орган утверждает комиссию, признанную проверить данные по первичной оценке стоимости недвижимости. На основе проверки комиссия наделяется полномочиями окончательно решить возникшие разногласия.

В соответствии с законодательством РФ, сегодня существует две объективные причины, допускающие оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, жилого дома или любого иного объекта недвижимости:

  • если данные о стоимости объекта недвижимости за предыдущие годы отсутствуют;
  • если общие сведения о подлежащем государственной оценке объекте недвижимости имеют ошибки или неточности.

Между тем, при кажущейся на первый взгляд простоте процесса досудебного урегулирования разногласий с оценочным органом, данный процесс усложняется ввиду множества нюансов. К примеру, на то чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости законом отводится не более 6 месяцев с момента первичной оценки.

Для того чтобы обратиться с данным вопросом в Арбитражный суд РФ, собственнику следует подать соответствующее заявление. Следует иметь ввиду, что подать заявление в Арбитражный суд собственник может не позднее 3 месяцев с момента первичной кадастровой оценки собственности. Также следует принять во внимание, что рассмотрение дела в Арбитражном суде невозможно без попытки досудебного урегулирования разногласий с оценочным органом. Кроме того, при рассмотрении дела в суде нужно иметь на руках кадастровую оценку объекта недвижимости, осуществленную независимым экспертом, услуги которого являются платными.

Из чего складывается кадастровая стоимость частного дома

Обратился вчера к нам Петр Михайлович.

Выглядел он слегка растерянным. Узнавал он на днях кадастровую стоимость своего дома.

Озвученная цифра привела его в замешательство. Не мог понять, как она получилась.

Пришел узнать у нас из чего складывается кадастровая стоимость частного дома и что на нее влияет.

Подробно рассказала ему все нюансы формирования стоимости. После этого решила поделиться с вами, уважаемые читатели, подробной информацией по этому интересному показателю. Приятного чтения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — пишите свой вопрос в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону. Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости?

Вот уже не первый год в нашей стране правительство планирует ввести единый налог на недвижимость, который станет заменой налогу на землю и налогу на жилье.

В результате чего, повсеместно проходит массовая кадастровая оценка объектов недвижимости. Эта оценка проводится государственными органами и ориентируется на рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости. Из чего складывается и как проводится?

Если говорить коротко, то такая цена складывается из оценки земельного участка, который относится к недвижимости, и цены на само жилое помещение. Если речь идет о Московской квартире, то естественно, земля не учитывается.

Проводят процедуру такой оценки специалисты из БТИ. Они производят все необходимые манипуляции, выносят решение и отправляют полученные данные в кадастровый фонд.

Эти данные могут обновляться каждые 5 лет. Поэтому установленная стоимость, в любом случае, не будет постоянно расти. Данный процесс осуществляется с учетом только самых объективных факторов. То есть, при такой оценке учитывается:

  • Планировка квартиры
  • Ип дома (панельный, монолитный и тд.)
  • Отделка жилья
  • Его расположение

Но здесь не учитываются колебания рынка, предложения и спрос на недвижимость. В результате чего, кадастровая стоимость ориентирована на рыночную, но таковой не является.

На сегодняшний день, в Москве уже есть несколько примеров, когда кадастровая цена квартиры устанавливалась на уровне полумиллиона рублей. При этом ее продавали в 5-6 раз дороже.

Но данный факт скорее является плюсом, нежели минусом для владельца жилья. Ведь новый кадастровый налог — это 0,1% от цены жилой площади. И чем выше эта цена, тем больше уровень такого сбора.

Следует отметить, что до последнего времени государство оценивало жилье по принципу остаточной стоимости. Тогда квартиры имели официальную цену, которая была крайне незначительной. В результате чего, налог на недвижимость был слишком небольшим. А это как раз и породило реформы в данной сфере.

Так как кадастровая стоимость недвижимости — это цена земельного участка, прибавленная к цене всех построек расположенных на нем, то здесь нельзя обойтись и без оценки земельных угодий.

А вот когда земельный участок является сельскохозяйственным или относится к лесному фонду, то здесь уже рассчитывается его доходность. Специалисты проводят подсчеты, связанные с тем, каким образом и какую прибыль можно получить с данной земли. На основе этих данных устанавливается окончательная цена.

Кадастровая стоимость недвижимости — это «тайна покрытая мраком». Точных критериев ее выявления пока что не существует. Но в данной ситуации ясно только то, что эта стоимость не будет завышена. А это значит, что и новый единый налог, для большинства жителей столицы, не станет серьезной проблемой.

Кадастровая стоимость: налогообложение земли и объектов недвижимости

С 01.01.2013 года вступили в силу изменения в Закон «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с которыми стала подлежать учету не только земля, но и строения. В результате нововведения цена многих участков сильно возросла, что в свою очередь увеличило размер налогообложения.

Собственники, недовольные таким поворотом событий, можно сказать, завалили территориальные комиссии УФРС и арбитражные суды заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Действительно, оспаривать кадастровую цену объектов недвижимости можно, а часто и нужно.

Что такое кадастровая стоимость и почему государству выгодно ее завышать

Начать придется с того, что государству очень выгодно завышать кадастровую стоимость участков, принадлежащих частным собственникам. Дабы понять, почему это происходит, следует обратиться к порядку определения и оценки кадастровой стоимости земельных участков. Но, прежде всего, отвечу на вопрос: а что вообще такое кадастровая стоимость?

«Кадастровая стоимость – это расчетная величина, которая отражает представление о ценности (или полезности) земельного участка при существующем его использовании:

  • при исчислении земельного налога,
  • арендной платы,
  • выкупной стоимости при приобретении из государственной и муниципальной собственности,
  • также в иных случаях, предусмотренных законодательством».

Иными словами, кадастровая стоимость – есть банальная цена участка, которая используется при его реализации, аренде и, конечно же, при налогообложении. Поэтому чем выше кадастровая стоимость – тем выше налог и тем больше денег поступит в бюджет.

Хотя, конечно, бывают исключения. Например, когда государство изымало земли сочинцев для постройки олимпийских объектов, то чиновники с пеной у рта доказывали хозяевам, что стоимость их участков завышена и необходимо сделать новую оценку.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам.

Администрация субъекта Российской Федерации (например, Москвы, Московской области, Самарской области, Татарстана и так далее) принимает решение провести кадастровую оценку земель. Решение выносится в форме постановления, в соответствии с которым оценке подлежат абсолютно все земли этого субъекта Федерации.

Местное Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) составляет списки земель, которые необходимо оценить. В списке фиксируются место расположения участка, его площадь, строения, которые на нем располагаются, а также их назначение.

Оценщик рассчитывает удельный показатель стоимости по каждому кварталу в зависимости от вида использования земли и объектов, расположенных на ней.

Все населенные пункты и территории России делятся на административно-хозяйственные единицы. В Москве, например, это округа, а в Московской области и ее городах – районы. Округа и районы делятся на так называемые кадастровые кварталы. Например, в Центральном округе Москвы их целых 305 штук.

Эксперты используют всю доступную информацию, имеющуюся в их распоряжении, а именно: данные статистики, сведения о стоимости продажи земли и недвижимости из Росреестра, публикации СМИ и даже информацию о цене сделок из интернета и газетных объявлений.

Результаты оценки утверждаются нормативным актом субъекта РФ, после чего все сведения о ней вносятся в Росреестр. В соответствии с законом, такая процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет.

Здесь может быть много причин. Прежде всего, оценочная организация опирается на информацию из открытых источников. В частности, она легко может использовать сведения о цене продаж из интернета и объявлений.

А как известно, эта цена часто завышается продавцом, чтобы иметь своеобразный коридор для торга с покупателем. У нас был клиент (назовем его Вячеслав Александрович), который оспаривал кадастровую стоимость своего участка в Подмосковье.

Сосед Вячеслава Александровича ранее выставлял на продажу свою землю с расположенными на ней объектами. При этом он опубликовал объявления о реализации недвижимости в газетах и в интернете, указав цену на 40-46% выше рыночной.

В итоге он продал участок за гораздо меньшую сумму, однако земля Вячеслава Александровича была оценена в том числе и с использованием этой недостоверной информации.

Вторая причина завышенной оценки состоит в том, что эксперты работают, так сказать, в кабинетах, очень редко выезжают на объекты и определяют их стоимость по аналогии с другими участками. Поэтому оценщики легко игнорируют конкретные индивидуальные показатели, которые влияют на стоимость земельного владения.

Например, цена земли обычно зависит от наличия или отсутствия подъездных дорог, коммуникаций, вида почвы (чернозем или глинозем), расстояния от ближайших населенных пунктов, гидрологических особенностей, правовой истории и других факторов.

Все это не учитывается во время государственного определения стоимости. А потому риск завысить цену объекта чрезвычайно велик. Очень часто чиновники неправильно относят земельный участок к тому или иному виду разрешенного использования.

Например, когда-то на земле стояло небольшое здание, которое хозяева использовали под офис. Затем его снесли и продали землю под кооперативный гараж «Асмарал» (реальный случай), однако в результате накладок в техническом паспорте опять возникла запись «офис».

А тут и определение кадастровой стоимости подоспело. В результате цена участка (а соответственно, и налоги) возросла в несколько раз. Пришлось собственникам срочно вносить изменения в документы и уменьшать цену объекта в судебном порядке.

Так поступают, например, страховые компании. Кто платит, тот и заказывает музыку. Увеличение кадастровой стоимости объекта не является преступлением. Зато в рамках бюджета налоговые отчисления резко увеличиваются.

Завышенная кадастровая стоимость увеличивает налогооблагаемую базу. Ведь размер земельного налога и та же арендная плата устанавливаются исходя из кадастровой цены участка. Соответственно, чем она выше, тем больше налог и иные платежи.

Касается это не только физических лиц, но и бизнеса, который в результате резкого увеличения налогов может стать вообще нерентабельным. Завышенная оценка влияет также на размер выкупной стоимости земельного участка и на плату за снятие запрета на строительство. Собственно, все это и заставляет участников гражданского оборота снижать кадастровую стоимость земли.

Как уже было сказано выше, государство проводит кадастровую оценку земель один раз в пять лет. В течение этого срока переоценка участка проводится в следующих случаях:

  • изменение площади участка и/или его границ;
  • изменение вида разрешенного использования земли;
  • перевод участка в иную категорию; объективные изменения характеристик участка (наводнения, землетрясения, обвалы, оползни и так далее);

обнаружение ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;

  • существенное изменение рыночной цены, когда она упала гораздо ниже уровня кадастровой стоимости.
  • От себя добавлю, что существует еще и завуалированная переоценка в интересах государства, когда под предлогом уточнения справедливой рыночной цены проводится экспертиза и земля изымается по заниженной стоимости. Такие случаи были зафиксированы в Сочи и периодически происходят в городах, которые готовятся принять чемпионат мира по футболу.

    Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный. В первом случае субъект гражданских правоотношений подает заявление в комиссию территориального филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

    В соответствии с изменениями, внесенными в Закон «Об оценочной деятельности» в июле этого года, собственник либо его представитель может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию в течение пяти лет со дня внесения оспариваемых результатов кадастровой стоимости. Физические лица освобождаются от обязательной подачи заявления в комиссию и могут сразу обращаться в суд.

    И еще одно немаловажное замечание: споры о снижении кадастровой стоимости рассматривает только арбитражный суд. И при этом не имеет значения, что одна из сторон может являться физическим лицом. Кстати, в настоящее время в Государственную думу внесен законопроект о возможности обращения граждан в суды общей юрисдикции по этому вопросу.

    Для начала необходимо выбрать оценочную компанию, которая установит реальную рыночную стоимость земли. Как правило, директор и сотрудники такой фирмы обладают соответствующими дипломами, свидетельствами и фигурируют в реестре оценщиков. Их ответственность застрахована в страховой компании, что подтверждается полисом.

    В обязательном порядке эксперты должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков. В согласованный заказчиком день оценщик посещает участок и составляет акт осмотра. В процессе осмотра заказчик отчета или его представитель вправе давать пояснения, которые заносятся в акт.

    Непосредственно сам отчет об оценке составляется уже в офисе оценочной компании в соответствии с установленными правилами. Когда отчет готов, он направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, дабы она дала на него положительное экспертное заключение.

    Если собственник направляет бумаги в административном порядке, то он заполняет заявление установленной формы, бланк которого можно взять в комиссии, а если в суд – составляет исковое заявление в соответствии с требованиями АПК РФ.

    И в том, и в другом случае хозяин участка (или его представитель) прикладывает к заявлению отчет об оценке, положительное экспертное заключение, кадастровый паспорт участка с ситуационным планом, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, а также квитанцию об оплате государственной пошлины (если заявление подается в суд).

    Получив положительное решение комиссии или суда, собственник должен уведомить УФРС и Федеральную налоговую службу об изменении кадастровой стоимости участка. На этом, собственно говоря, процесс переоценки и заканчивается.

    Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

    Cведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975).

    Сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

    В том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи.

    Также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом.

    С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно также узнать информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки. В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости в случаях:

    • определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки;
    • определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;
    • исправления технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
    • определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

    Поиск информации о кадастровой стоимости в сервисе осуществляется по кадастровому номеру интересующего объекта в поле поиска. После ввода кадастрового номера нужно нажать на кнопку «Найти».

    Откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом объекте недвижимости или надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

    Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем объекте недвижимости. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

    Юридические и физические лица (в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности лиц), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе обратиться с обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение, осуществившие определение кадастровой стоимости.

    Бюджетное учреждение предоставляет разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, в течение тридцати дней со дня поступления такого обращения. Обращение о предоставлении разъяснений в обязательном порядке должно содержать:

    • фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии), адрес места жительства физического лица, полное наименование, местонахождение юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение о предоставлении разъяснений;
    • кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.

    Для чего гражданам нужна информация по кадастровой стоимости их недвижимого имущества? В основном этот вопрос возникает, когда им нужно рассчитать обязательный налог на недвижимость. Также такие сведения понадобятся при совершении сделок по продаже или разделу жилья.

    Кадастровая Палата занимается определением кадастровой стоимости любой недвижимости, будь то частный дом, квартира, гараж или земельный надел. Следует заметить, что в последние годы произошли значительные изменения в этом показателе.

    Эти изменения объясняются желанием приблизить данный показатель к ценам на рынке недвижимости. Установленные размеры очень важны при определении цены на объект сделки (это может быть продажа или обмен жилья), а также они необходимы при расчете налоговых выплат.

    По определению, она представляет собой цену определенного объекта недвижимости. Рассчитывается она по утвержденным методикам при учете цен на жилье, существующим на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость является основой для расчета суммы налога на частную собственность.

    Между кадастровой стоимостью и ценой жилья на рынке существует значительная разница, хотя они определенным образом зависят друг от друга. При этом рыночная цена может меняться чуть ли не каждый день.

    Иногда показатели стоимости намеренно завышены и превышают даже рыночную цену. Расчеты осуществляются с учетом на перспективу. Денежная оценка жилья, установленная государственными органами, специализирующимися на данной деятельности, позволяет гражданам:

    • реально подойти к размерам арендной платы при сдаче жилья в наем;
    • определиться с размерами налоговых выплат;
    • произвести равноценный раздел имущества;
    • оспорить расчеты стоимости.

    Разобраться в формулах, используемых при расчете показателя, простому обывателю довольно сложно. Поэтому в нашей статье мы хотим ознакомить вас с основными показателями, которые оказывают непосредственное влияние на окончательную сумму.

    В принципе, это те же показатели, от которых зависит стоимость недвижимости на рынке. Возраст дома имеет достаточно большое влияние на расчеты. Когда речь не идет о зданиях, которые представляют историческую и культурную ценность, дата строительства оказывает понижающее действие.

    Дело в том, что чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его основные показатели, как несущие конструкции, фундамент, коммуникации. Чтобы привести такое строение в порядок, нужны большие затраты.

    Некоторые материалы более долговечны, например, кирпич, срок эксплуатации которого приравнивается к ста годам. А вот деревянные постройки менее устойчивы ко времени. Их срок использования – 50-60 лет.

    Площадь дома вместе с прилегающим участком. Формула расчета стоимости недвижимости обязательно содержит показатели размеров. Ведь она напрямую зависит от площади объекта. Чем больше здание, тем выше на него цена. Та же история и с прилегающей к дому территорией.

    Если объектом продажи является частный дом, то необходимо знать, что земельный участок продается вместе с ним. Несмотря на тот факт, что регистрация этих двух объектов в Едином государственном реестре происходит по отдельности, их реализация осуществляется «в комплекте».

    Развитость инфраструктуры. Для жителей сельской местности вполне понятно различие в стоимости большого частного садового дома на приличном участке земли, но удаленного от города, и небольших по площади коттеджей, построенных на земле, предназначенной под ИЖС.

    Так происходит из-за того, что чаще всего садовые товарищества не имеют ни нормальных дорог, ни школы или детсада, никаких основных благ проживания. К ним не подведены ни газ, ни вода. Все перечисленные блага есть на обжитых маленьких территориях.

    Таким образом, становится понятным, почему кадастровая стоимость большого дачного домика ниже, чем у маленького жилого дома. Определение средней стоимости в целом по региону. Существует определенная зависимость стоимости недвижимости от места ее расположения. Если это высокоразвитый регион, то и жилье там будет стоить дороже.

    В таких регионах у людей выше зарплата, соответственно, они могут себе позволить недвижимость дороже. В экономически слаборазвитых регионах, стоимость жилья ниже.

    Именно поэтому во время проведения расчетов кадастровой стоимости будет использоваться не цена на жилье в конкретном регионе, а средний показатель по стране.

    Так, при равности остальных показателей, собственник недвижимости в Надыме будет выплачивать большие налоги, чем собственник идентичного жилья в Челябинске. Эта схема относится к частным домам и квартирам в многоквартирных домах.

    Ознакомившись с вышеизложенным материалом, вы узнали, как рассчитывается кадастровая стоимость дома или квартиры. А теперь давайте разберемся, где можно получить информацию по данному показателю. Получить данные сведения можно в нескольких местах. Как вы это будете делать, зависит от вашего собственного решения.

    В ЕГРН собрана информация по всем объектам недвижимости нашей страны. К сведениям, имеющимся в Росреестре, имеет доступ любой гражданин страны, умеющий пользоваться компьютером. Инструкция поиска информации на данном сайте:

    • Откройте главную страницу портала;
    • Отыщите на странице форму ввода ваших данных;
    • Впишите в нужные поля адрес объекта или его кадастровый номер;
    • Жмем «Поиск»;
    • На экране появляется нужная вам информация;

    Ту же операцию вы можете проделать по поиску сведений по недвижимости ваших родственников, друзей или соседей. Эта информация доступна абсолюта каждому. Никакой регистрации для осуществления поиска не нужно.

    Есть граждане, которые сомневаются в правильности расчетов кадастровой стоимости, от которой зависит сумма налоговых выплат. Для этого мы предлагаем вам поэтапную схему того, как узнать нужный показатель.

    Данным вопросом занимается территориальное представительство Росреестра. До того, как прийти в учреждение, узнайте время приема по таким делам.

    Эффективную помощь в этом вопросе оказывают МФЦ. Жителям городов, где расположились такие центры, очень повезло. В них им окажут быструю квалифицированную помощь. Этому способствует не только лучшая материальная база, но и качество самого обслуживания граждан.

    До недавнего времени при расчете налоговой базы для налога на имущество физических лиц применялась инвентаризационная оценка, в основу которой была положена стоимость создания объекта недвижимого имущества с учетом коэффициента износа.

    С 2016 г. налоговой базой для расчета налога станет кадастровая стоимость имущества, которая заменит собой принимавшуюся для расчета налога инвентаризационную стоимость.

    В пункте 3 «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2016 год и на плановый период 2017 и 2018 годов» указано, что «целью введения нового налога на имущество физических лиц является переход к более справедливому налогообложению исходя из кадастровой стоимости имущества, как наиболее приближенной к рыночной стоимости этого имущества».

    Таким образом, подход законодателя заключается в применении в качестве налоговой базы для целей налогообложения стоимости, размер которой приближен к рыночной.

    По сути своей, налогом облагается имущество как богатство, обладающее способностью принести его владельцу доход в процессе использования или его возможной реализации. Рыночная стоимость является гарантией потенциальной платежеспособности владельца и мотивирует к эффективному распоряжению собственностью.

    Между тем, такой подход к пониманию кадастровой стоимости понятен для случаев использования имущества в предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли и спорен для случаев использования имущества исключительно для проживания.

    Данная ситуация приводит, с одной стороны, к нарушению принципа налогового законодательства – все налоги должны иметь экономическое основание (п.3 ст. 3 НК РФ), с другой стороны, ведет к актуальному вопросу социальной справедливости налогообложения имущества жилого фонда.

    В стране имеется значительный фонд ветхого жилья, определенная часть которого приходится на центры крупных городов. Так, стоимость старой коммунальной квартиры в центре города по данным инвентаризационной оценки ничтожна мала, а по данным кадастровой – существенна.

    Возможна ситуация, когда одном и том же старом жилом доме в центре города квартира, отремонтированная за несколько миллионов рублей, и ни разу не видевшая ремонта, будет оценена одинаково. При этом если проживать в неотремонтированной квартире, предположим, невозможно, то платить налог владельцу жилья в любом случае придется.

    Кадастровая стоимость имущества определяется путем проведения субъектами Российской Федерации государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

    В настоящее время на сайте ФНС России опубликован перечень 28 субъектов Российской Федерации, принявших решение о применении с 01.01.2015 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы.

    Кадастровая стоимость формируется в результате «массовой» оценки объекта, которая проводится независимы оценщиком, избираемым на конкурсной основе региональными и местными властями.

    «Массовая» оценка, таким образом, исключает индивидуальный подход и не учитывает все особенности оцениваемого имущества (его состояние и уровень пригодности для проживания, преимущества и недостатки его расположения относительно инфраструктурных объектов и т.д.).

    Одновременно возникает существенный риск того, что по результатам такой оценки стоимость имущества может быть как в разы завышена, так и занижена.

    Проводить государственную оценку разрешено не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — не чаще одного раза в два года).

    После завершения оценки региональные и муниципальные администрации утверждают ее результаты и передают их в управление Росреестра.

    Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» https://rosreestr.ru/site/.

    Кадастровая стоимость имущества должна быть приближена к его рыночной стоимости, в связи с чем, исчисление налога по кадастровой стоимости повлечет увеличение суммы налога.

    Кадастровая стоимость определяется с учетом требований федеральных стандартов оценки, отраженных в Приказах Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), от 25.09.2014 № 611 «Оценка недвижимости» (ФСО №7), от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

    Федеральный стандарт оценки указывает на то, что выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован (п.9 Приказа Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508).

    Таким образом, действующий порядок определения кадастровой стоимости не прозрачен для налогоплательщика и может привести к нарушению принципа установления налога законом (п.1 ст. 3 Налогового кодекса РФ), в силу которого налогоплательщикам должна быть ясна из закона величина своих налоговых обязательств или порядок её определения.

    Сами налоговые органы не участвуют в процессе определения кадастровой стоимости имущества, а только рассчитывают налог, оперируя данными, полученными из базы данных Росреестра. Налоговый орган также направляет уведомление об уплате налога. При расчете налога на имущество, помимо данных о кадастровой стоимости имущества, учитываются также следующие показатели:

    • Законодательно предусмотренное уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м. в отношении комнат, 20 кв.м. в отношении квартир, 50 кв.м. в отношении жилых домов (налоговый вычет).
    • Переходный период, который предполагает последовательное увеличение суммы налога в течение четырех налоговых периодов с помощью применения понижающих коэффициентов – 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 (п. 8 ст. 408 НК РФ). Начиная с пятого налогового периода, сумма налога к уплате исчисляется без применения коэффициента.
    • Размеры налоговых ставок, установленных нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — региональными законами. Так, в г. Москве ставки налога на имущество физических лиц установлены Законом г. Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц».

    Таким образом, налог на недвижимость для физических лиц планируется повышать постепенно. При расчете налога в формулу будет временно включаться понижающий коэффициент. Рассчитан такой порядок на четыре налоговых периода, т.е. на 4 года, поэтому полную сумму налога, налогоплательщик увидит только к 2020 году.

    Отметим, что налоговая ставка для апартаментов превышает налоговые ставки, установленные для обложения жилых домов и помещений, а льготы в отношении апартаментов не предоставляются.

    При этом на практике распространено приобретение апартаментов, не признаваемых жилыми помещениями, для целей проживания, поскольку они являются более доступными по цене, чем жилые помещения. В некоторых случаях апартаменты являются единственным жильем.

    С учетом известной информации о кадастровой стоимости, налогоплательщик сможет проверить каким образом рассчитывается сумма налога, которая будет указана в уведомлении об уплате налога, рассчитав ее с помощью «калькулятора» на сайте ФНС

    Для удобства приведем пример расчета налога на имущества по кадастровой стоимости. Например, у гражданина имеется в собственности квартира в 75 кв. м в г. Москве. Кадастровая стоимость этой квартиры по данным Росреестра, предположим, оценена в 19,5 млн. руб. Налоговая ставка — 0,15%. Собственник квартиры не имеет льгот, предусмотренных п. 1 ст. 407 НК РФ.

    • Стоимость 1 кв. м, исходя из кадастровой стоимости, составит: 19,5 млн. руб. / 75 кв. м = 260 000 руб.
    • Размер налогового вычета: 20 кв. м x 260 000 руб. = 5 200 000 руб.
    • Расчет налога к уплате произведем по формуле: Н = Н1 x К + Н2
    • Н — сумма налога, подлежащая уплате;
    • Н1 — сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости;
    • Н2 — сумма налога, исчисленная исходя из соответствующей инвентаризационной стоимости объекта недвижимости за последний налоговый период определения налоговой базы
    • К – понижающий коэффициент
    • Н1 = (19 500 000 руб. – 5 200 000 руб.) x 0,15% = 21 450 руб.;
    • Н2 = 0 руб. — это сумма налога, исчисленная из инвентаризационной стоимости в 2014 г.
    • Н = (21 450 -0) x 0,2 + 0 = 4 290 руб. — сумма налога к уплате за 2015г.;
    • Н = (21 450 -0) x 0,4 + 0 = 8 580 руб. — сумма налога к уплате за 2016 г.;
    • Н = (21 450 -0) x 0,6 + 0 = 12 870 руб. — сумма налога к уплате за 2017г.;
    • Н = (21 450 -0) x 0,8 + 0 = 17 160 руб. — сумма налога к уплате за 2018г.

    Основанием для уплаты является уведомление из налоговой инспекции (ст. 409 НК РФ). Налоговый орган должен направить его не позднее чем за 30 рабочих дней до даты уплаты налога (п. 2 ст. 52 НК РФ). Налог на имущество должен быть уплачен не позднее 1 октября следующего года.

    Если налогоплательщик полагает, что кадастровая стоимость завышена (а соответственно завышена и налоговая база), то он вправе подать заявление о ее пересмотре. Оснований для пересмотра может быть два:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
    • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Использование первого основания предполагает анализ отчета о государственной кадастровой оценке, выявление недостоверных сведений, что затруднительно. Поэтому на практике оспаривание по этому основанию встречается крайне редко.

    В подавляющем большинстве случаев используется второе основание. Для этого оценщиком по заказу налогоплательщика подготавливается отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

    Этот отчет проходит экспертизу на соответствие требованиям законодательства. Экспертиза проводится экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

    В случае успешного пересмотра налогоплательщик имеет возможность «приравнять» завышенную кадастровую стоимость к рыночной стоимости (нивелировать последствия оценки в массовом порядке) и, таким образом, уменьшить размер налоговой базы.

    С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости с приложением отчета и иных указанных в законе документов налогоплательщик вправе обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра субъекта РФ, или в суд.

    Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, подаваемому в комиссию, указан в абз. 16 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Прежде всего, закон не требует от физических лиц в обязательном порядке обращаться с заявлением в комиссию. Заявитель может сразу обратиться в суд. В соответствии с правилами статей 20 и 245 КАС РФ заявление подается в суд общей юрисдикции уровня субъекта (например, Мосгорсуд, Мособлсуд).

    Рассмотрение заявления в комиссии, должно было по замыслу законодателя осуществляться в административном порядке быстро и эффективно. На практике, к сожалению, этого не происходит.

    Документы, подаваемые в комиссию, как правило, не получают надлежащей оценки. Велик риск отказа в удовлетворении заявления по основаниям, законность которых можно поставить под сомнение.

    При этом нельзя не отметить, что обращение в комиссию не облагается государственной пошлиной, а за обращение в суд требуется заплатить 300 рублей в отношении каждого объекта, стоимость которого оспаривается (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

    К заявлению, подаваемому в комиссию не предъявляются строгие процессуальные требования, которые предъявляются к административному иску. Также немаловажно, что сроки рассмотрения комиссией заявлений куда меньше, нежели в суде.

    Комиссия на практике рассматривает заявление в течение не более чем двух недель, тогда как судебное разбирательство может затянуться на несколько месяцев только в суде первой инстанции.

    Очевидно, что порядок работы комиссий требует усовершенствования с целью повышения эффективности их работы. Важно учесть временной фактор. Результаты пересмотра стоимости будут применяться для определения налоговой базы начиная с 1 января того налогового периода, когда подано заявление с суд.

    При этом утверждение результатов очередной государственной оценки «аннулирует» результаты пересмотра. Как уже указывалось выше, государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (а для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — не чаще одного раза в два года).

    То есть, налогоплательщику необходимо выяснить, когда были утверждены результаты прошлой оценки и оценить целесообразность подачи заявления о пересмотре с учетом перспектив проведения следующей государственной оценки.

    Важно учесть финансовый фактор. Для пересмотра требуется привлечение оценщика и, как правило, юриста. Соответственно, стоимость самой процедуры оспаривания может превысить размер полученной экономии.

    Поэтому в случае с садовыми товариществами, коттеджными поселками, многоквартирными домами с типовыми планировками квартир можно посоветовать налогоплательщикам объединять свои усилия, и обращаться в суд совместно (пп. 3 ч. 2 ст. 41 КАС РФ).

    Инициатором такого объединения может являться ЖСК или ТСЖ, созданные в соответствующем доме или поселке. Оценщик в этом случае готовит одну форму отчета и использует ее при подготовке отчетов различных объектов. При оценке, как правило, используется сравнительный подход, и используются единые объекты-аналоги.

    При этом отсутствуют нормативные ограничения и по отражению в одном отчете об оценке по заказу нескольких налогоплательщиков результатов оценки нескольких объектов. Однако на практике такой способ используется оценщиками редко. Это связано с тем, что увеличивается вероятность технической ошибки при составлении единого документа.

    Принадлежащих физическим лицам и предназначенных для их проживания, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, огородничества (абз.31 и 32 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Однако на момент подготовки настоящей статьи указанные случаи и максимальный размер не установлены. Неясность подходов, методов и моделей определения кадастровой стоимости, влечет недоверие собственников к результатам проведенной кадастровой оценки имущества, и, как следствие, приводит к росту дел, связанных с ее судебным оспариванием.

    Помимо урегулирования законодательства в области кадастровой оценки, законодатель может, по нашему мнению, предусмотреть ряд дополнительных мер, смягчающих последствия роста налогового бремени.

    К таким мерам можно отнести увеличение переходного периода введения налога, расширение перечня льготных категорий плательщиков, учет размеров уплачиваемых коммунальных платежей и сборов на капитальный ремонт при расчете налога.

    Совершенствованию подлежит и порядок пересмотра стоимости. Необходимо вносить изменения в порядок работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, одновременно увеличивая ответственность членов комиссий за его соблюдение.

    Результаты пересмотра не должны аннулироваться проведением очередной государственной кадастровой оценки, а должны учитываться и в дальнейшем с учетом коэффициентов, отражающих рост рыночной стоимости недвижимости в том или ином регионе.

    Сделки, совершаемые гражданами с объектами недвижимости, подразумевают обязательное наличие кадастровой оценки. Кадастровая оценка и сам кадастр новинка в Российской Федерации, он появился относительно недавно, в середине 90-х годов.

    Именно поэтому еще не всем владельцам недвижимости пришлось столкнуться с необходимостью прохождения процедуры кадастровой оценки и многие не знают, что она из себя представляет. В этой статье мы разберем, что такое кадастровая оценка дома, квартиры, дачи и других объектов недвижимости.

    Создание кадастра это не просто прихоть законодателя, это объективная целенаправленная работа, которая служит в большинстве случаев для пользы граждан. Самая главная цель кадастра – это создание единой по всей стране системы налогообложения, которая была бы максимально справедливой в современных условиях.

    Кадастр – это систематизированный свод всех объектов недвижимости на территории РФ, как жилых так и не жилых. В свою очередь, кадастровая оценка – это система действий, направленных на вычисление кадастровой (государственной) стоимости объекта оценивания.

    Объектами кадастровой оценки становятся все объекты недвижимости, существует кадастровая оценка дома, квартиры, гаража, дачи, склада, офиса, дома сданного по декларации и других объектов.

    Во время проведения кадастровой оценки определяется кадастровая цена частного дома, кадастровая цена всегда ниже рыночной. Именно кадастровая цена является базой для начисления налога при совершении сделки.

    Согласно законодательству кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет, обычно это происходит одновременно по всему населенному пункту или району населенного пункта.

    По закону кадастровую оценку могут проводить только уполномоченные для этого субъекты. К ним относятся Федеральное кадастровое агентство РФ и частные организации, но обязательно при наличии разрешающей деятельность лицензии.

    Кадастровая оценка представляет собой целый комплекс работ, который проходит по определенной методике, методика выбирается в зависимости от особенностей каждого конкретного случая. Оценка жилого дома или дома сданного по декларации отличаются, следовательно, тут будут применяться максимально подходяще методы.

    Существует три самых распространенных метода, это доходный, затратный и сравнительный метод. Доходный метод обычно применяется для кадастровой оценки земель, так ка кон подразумевает расчёт выгоды, получаемой при пользовании данным участком.

    Затратный метод применяется для оценки недостроенных объектов недвижимости, так как основой вычисления тут становятся затраты, затраченные на материалы строительства.

    Для жилых частных домов в городах или за их пределами применяется сравнительный метод, так как он учитывает расположение дома, его ремонт, наличие коммуникаций и инфраструктуру. Порядок совершения работ по оцениванию состоит из:

    • Заключение договора с фирмой-оценщиком;
    • Сбора информации по данному региону уровню рыночных цен на недвижимость данного вида;
    • Проведение самого оценивания фотографирование помещений дома, выявление особенностей, влияющих на цену;
    • Подведение итогов, составление кадастрового паспорта и занесение результатов в Росреестр.

    Гражданам стоит помнить, что кадастровая оценка дома необходима при оформлении наследства, так как эта операция юридически подразумевает получение наследником выгоды, поэтому необходима уплата налога.

    С 1 января 2015 года вступила в силу новая глава Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Одним из главных нововведений стал переход к исчислению налога на имущество, исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости.

    Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной стоимости имущества. Поэтому на сегодняшний день всех волнует новый налог на имущество. Изменения коснутся каждого собственника дома, квартиры, земельного участка или гаража.

    Вопросами расчета и уведомлением собственников об уплате будут заниматься налоговые инспекции. Этот порядок будет вводиться постепенно. Переходный период окончится 1 января 2020 года.

    Вопросы, что такое кадастровая стоимость, из чего она складывается и как ее узнать, в последнее время особенно волнует население.Сегодня мы подробно ответим на них в нашей статье.

    Каждый объект недвижимости — квартира, частный дом, здание, земельный участок — имеет свою кадастровую стоимость. Чтобы ее установить, проводится государственная кадастровая оценка. Это происходит один раз в 5-7 лет.

    В Липецкой области заказчиком кадастровой оценки является Управление имущественных и земельных отношений.Определением кадастровой стоимости недвижимости занимается компания-оценщик, выбранная по результатам конкурса.

    Филиал Кадастровой палаты рассчитывает кадастровую стоимость объектов недвижимости, сведения о которых ранее отсутствовали в ГКН. Помимо этого, ведется пересчет кадастровой стоимости при изменении характеристик недвижимости с учетом новых результатов кадастровой оценки. Все расчеты происходят по готовым методикам.

    На стоимость земельного участка, влияет категория земель, вид разрешенного использования и размер его площади. Кадастровая стоимость двух одинаковых по площади земельных участков, расположенных в одном населенном пункте, может сильно различаться.

    Это зависит от их вида разрешенного использования.Так, кадастровая стоимость участка для индивидуального жилого дома гораздо ниже кадастровой стоимости участка для размещения магазина.

    Помимо основных, при определении стоимости учитываются также и дополнительные факторы.Среди них: удаленность от областного центра и населенных пунктов, наличие объектов социального назначения, развитость инфраструктуры.

    Например, стоимость земельного участка с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» площадью 1000 кв.м., расположенного в селе Сенцово Липецкого района, будет выше стоимости такого же земельного участка, расположенного в селе Ивово того же района.

    Дело в том, что в селе Сенцово есть детский сад, школа, почтовое отделение, спортивный комплекс и магазины, а в селе Ивово — только один магазин.

    Кроме того, село Сенцово находится на расстоянии 15 километров от города Липецка.А чтобы попасть из города Липецка в село Ивовонужно преодолеть путь в 40 километров.

    Аналогичная ситуация складывается и при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Здеськ основным факторам, влияющим на кадастровую стоимость относятся:

    • вид объекта недвижимости (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
    • назначение объекта недвижимости (жилое, нежилое, многоквартирный дом);
    • площадь объекта недвижимости.

    Дополнительными ценообразующими факторами являются местоположение, социально-экономическое развитие, наличие инженерного благоустройства. Владелец или арендатор недвижимости может оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

    Согласно действующему законодательству, это можно сделать в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов являются:

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости,
    • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

    Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии не позднее пяти лет с момента внесения в ГКН, но до момента определения новой кадастровой стоимости. Важно знать, что досудебное обращение в комиссию обязательно для юридических лиц. Физические лица могут сразу обращаться в суд.

    Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно заказать в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или офисах приема-выдачи документов Кадастровой палаты. Она предоставляется бесплатно.Срок изготовления – пять рабочих дней.

    Если лично прийти в офис не получается, можно направить запрос Кадастровую палату по почте либо заполнить электронную форму запроса на интернет-портале Росреестра (www.rosreestr.ru).

    Еще одним вариантом оформления запроса является отправка электронного XML-документа с использованием веб — сервисов. Кадастровая справка может содержать сведения не только об актуальной кадастровой стоимости объекта недвижимости, но и о кадастровой стоимости на другую дату, указанную в запросе.

    Отметим, что портал Росреестра предоставляет возможность ознакомиться с кадастровой стоимостью недвижимости в режиме онлайн. Однако эти данные не будут являться официальным документом.

    Это можно сделать с помощью сервисов: «Публичная кадастровая карта», «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» и «Фонд данных кадастровой оценки».

    Не стоит пренебрегать детальным анализом возможности или невозможности оспаривания кадастровой стоимости. Лучше предварительно обратиться за консультацией к специалистам Кадастровой палаты по Липецкой области.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *