21 Авг

Дачное строительство и ижс в чем разница

Что такое участок ИЖС? Плюсы, минусы и отличия от других

Оказывается, постройка дома на участке, который предназначен для приусадебного хозяйства, приведет к массе проблем, таких как невозможность узаконить постройку, подвести туда коммуникации и многое другое.

Чтобы не попасть впросак, давайте разберемся, что такое участок ИЖС, какие категории земли существуют, чем они отличаются и как правильно подойти к оформлению, что позволит в дальнейшем не испытывать проблем с государственными органами контроля и регистрации.

Дачное строительство и ижс в чем разница

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — процедура, при которой можно построить капитальный жилой дом и проживать в нем на законных основаниях на протяжении всего календарного года.

Участок ИЖС – это земельный надел, на котором разрешена постройка дома до 3 этажей для проживания 1 семьи. При этом, количество постоянно проживающих не лимитируется, как и количество входов, санитарных помещений.

Этот факт дает возможность построить большой дом с 2 выходами, позволяющий комфортно и законно проживать разным поколениям одной большой семьи.

Главные особенности этой категории земли и построек на нем:

  1. В построенном жилье можно прописаться. Этот факт позволяет оформить на свой новый адрес пенсию или любую другую помощь от государства, спокойно оформлять детей в ближайшую школу или садик, получать почтовые отправления по месту жительства и многое другое.
  2. Участок ИЖС подразумевает обеспечение государственными органами инфраструктурой:
    • удобный подъезд (дорога) и ее эксплуатация;
    • доступность школы, медицинских учреждений и так далее;
    • подведение водопровода, канализации (по возможности), электрических сетей, газа;
    • тарифы за пользование коммунальными услугами начисляются по нормам региона, без необходимости оплачивать услуги сторонних организаций.

Помимо ИЖС, существует еще несколько категорий наделов:

  • ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
  • СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
  • ПМЖ – постоянное место жительства.

Приведем основные отличия приведенных выше категорий от ИЖС:

  1. Отличия ЛПХ:
    • земля может быть сельскохозяйственного назначения или под поселение. В первом случае стоить ничего кроме подсобного не капитального строения нельзя;
    • налог составляет 0,3%, для ИЖС это 1,5%;
    • участок обычно находится вне населенного пункта и подведение коммуникаций к нему никто не гарантирует;
    • если назначение – под поселение, то прописаться в доме будет возможно, но время приезда экстренных служб будет существенно отличаться – такая земля удалена от центров;
  2. Отличия ДНП и СНТ:
    • допускается летний дом или дача, в котором прописаться будет проблематично;
    • электроэнергия поступает на счетчик товарищества, при этом не более 15 кВт. Дальнейшие расценки и распределение оговаривается правлением и обычно существенно дороже государственной цены;
    • подвод коммуникаций, обеспечение культурного досуга полностью ложится на членов организации, помощи от государства не будет;
    • доступность социальной инфраструктуры не предусмотрена;
  3. Отличия ПМЖ:
    • участок обычно находится за чертой населенного пункта;
    • допускается строительство промышленных предприятий в непосредственной близости;
    • история участка чаще всего плачевна. Обычно это бывшие свалки или промышленная зона;
    • социальная инфраструктура и коммуникации находятся в непосредственной близости. В доме на этой категории надела можно прописываться и постоянно проживать.

Каждая из приведенных категорий имеет свои плюсы и минусы. Приведем их для надела под индивидуальное жилищное строительство.

  1. Участок ИЖС имеет наивысшую рентабельность, по сравнению с другими категориями.
  2. Собственник такой земли полностью независим от всевозможных товариществ, имея отношения исключительно с государством.
  3. ИЖС обеспечивается государством, что подразумевает подвод коммуникаций, доступность социальной инфраструктуры.
  4. Существует возможность участвовать в различных программах поддержки малоэтажного строительства.
  5. Можно регистрироваться, получить почтовый адрес с вытекающими отсюда положительными последствиями.
  6. Оформляется налоговый вычет при постройке на участке жилого дома.
  7. Освобождается от уплаты налога на 10 лет.
  8. Оплата за свет, газ и так далее проводится по общим тарифам для населения, что всегда дешевле, чем в товариществах.
  9. Принимается в качестве залога финансовыми организациями.

Необходимо выделить и недостатки:

  1. Размер надела ограничен, что не дает возможность иметь полноценное приусадебное хозяйство.
  2. Ставка налога выше, чем у остальных вариантов.
  3. Начать строительство нужно не позже, чем через 3 года после выделения (иначе возможно изъятие), а закончить не позже, чем через 10 лет, иначе ставка налога удваивается.
  4. Строительство ведется под контролем государственных органов, что значительно затягивает процесс получения разрешений.
  5. Подразумевается использование централизованных коммуникаций, что бывает значительно дороже, чем своя вода и система канализации.

Необходимо выделить несколько основополагающих документов:

  1. Статья 48 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ гласит, что к ИЖС относятся отдельно стоящие здания не более 3 этажей высотой для проживания одного семейства. Владеть объектом могут только физические лица.
  2. Статья 51 ГрК РФ определяет набор документов для разрешения на строительство, срок рассмотрения, орган в который бумаги подаются и период действия разрешения.
  3. Статья 49 ГрК РФ определяет права и ограничения для владельцев земли с категорией ИЖС.
  4. Статья 48 ГрК пункт 5 прямо говорит о том, что собственник такого надела после возведения жилья имеет право подключаться к любым коммуникациям.
  5. Постановление правительства № 344 от 6 мая 2011 года гласит, что владельцы объекта ИЖС пользуются услугами ЖКХ по общим тарифам, установленными государством, при этом ограничений по потреблению энергоносителей, воды и так далее быть не может.

После получения долгожданного участка под застройку можно приступать к строительству. Ограничений в подборе исполнителей и проектов нет, но существует свод правил СНиП 30-102-99, нарушение которых может привести к штрафу и принудительной перестройке дома.

Приведем несколько основных указаний:

  1. Расстояние до установленных планом улиц должно быть минимум 5 м., проездов – 3 м.
  2. Расстояние до жилья соседей должно составлять 3 метра и более.
  3. Окна соседнего строения и стена вашего могут быть не ближе 6 метров друг от друга.
  4. Расстояние между соседними строениями составляет от 6 до 15 метров, в зависимости от огнестойкости составляющих этих зданий.
  5. Градостроительный кодекс разрешает дом до 3 этажей и подсобные помещения для содержания хозяйства или огорода, а также баню, гараж, беседку, теплицу и так далее.

Свод правил довольно обширный, поэтому проект жилого помещения лучше доверить профессионалам, которые самостоятельно утвердят документацию. А вот перед постройкой вспомогательного здания лучше изучить указанный выше СНиП или проконсультироваться со специалистами.

Выбрать нужный надел земли можно быстро, а вот перед покупкой нужно проверить у продавца минимальный набор документов, во избежание рисков, связанных с последующей судовой процедурой оспаривания покупки третьими лицами. Гарантией чистой сделки будут:

  • свидетельство о праве собственности на землю;
  • бумаги, показывающие правомерность получения участка (договор купли-продажи, дарение, наследство, получение от государства);
  • кадастровый план;
  • ситуационный план;
  • выписка из ЕГРП;
  • справка о категории надела;
  • справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Также, нужно удостовериться в личности продавца и получить доверенности от членов его семьи (жена или муж). Такой набор документов гарантирует отсутствие риска при покупке.

Существует ряд признаков, которые практически однозначно говорят, что участок относится к индивидуальному жилищному строительству:

  1. Земля находится в административных пределах города или села, в непосредственной близости от него. Другой тип участков всегда делали немного далее, оставляя землю для построек рядом при увеличении населения.
  2. Надел не может находиться между дачными домиками, посреди поля с полным отсутствием коммуникаций рядом. В подавляющем большинстве случаев свет и дорога (как минимум) находятся в непосредственной близости.
  3. Рядом строятся или уже стоят отдельно стоящие здания с участком не менее 10 соток.
  4. Участок не может находиться в центре города или поселка, его место ближе к окраинам. Центральное расположение говорит о наличии здесь ранее промышленного объекта (категория ПМЖ), поэтому уровень отравления почвы угадать трудно.

А самое главное доказательство – свидетельство, кадастровый план и справка о категории.

Существует два этапа – это документы и обращение в государственные органы.

Пакет необходимых бумаг для регистрации участка:

  • документы, подтверждающие личность оформителя;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
  • кадастровый план;
  • заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Пошаговое руководство дальнейших действий:

  1. Указанный выше пакет документов передается в Росреестр.
  2. Получение разрешения на строительство.
  3. Присвоение почтового адреса. Для этого обращаемся в местный орган власти и предоставляем:
    • свидетельство о регистрации;
    • тех. паспорт участка;
    • разрешение на строительство;
    • копии паспорта;
    • правоустанавливающие документы на землю;
  4. Получение кадастрового паспорта.
  5. После завершения строительства – акт приемки, разрешающий безопасную эксплуатацию объекта.
  6. Свидетельство о праве собственности.

На безвозмездной основе участок ИЖС предоставляется таким категориям:

  • арендаторы, получившие землю во времена СССР, при условии наличия на участке жилого дома. Это переоформление в собственность, возможное однократно бесплатно;
  • ветераны ВОВ;
  • военнослужащие после 15 лет службы;
  • работники МВД, СК, ФСБ после 15 лет службы;
  • герои труда и полные кавалеры ордена славы;
  • семьи, имеющие 3 и более детей;
  • семьи, состоящие на квартирном учете;
  • молодые специалисты, прибывшие работать в сельскую местность (медицина, образование иные специальности по решению местного совета).
  • согласовать с местной администрацией местоположение надела;
  • заказать кадастровый план;
  • проверить наличие коммуникаций на участке с указанием на плане их наличия;
  • подписывается акт с администрацией о передаче земли;
  • надел ставится на кадастровый учет.

Не обязательно покупать землю сразу, можно взять ее в аренду, построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем выкупить по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости.

  1. Выбрать участок самостоятельно или поучаствовать в публичном аукционе.
  2. Написать заявление в администрацию по месту нахождения земли о намерении взять в аренду надел.
  3. Чиновники проверяют землю на предмет владения и обременений, сверяют его расположение с генеральным планом застройки и развития, после чего выносят вердикт.
  4. Подготовка и подписание договора аренды.

Для начала необходимо получить разрешение.

  1. Подать пакет документов в местный орган власти, а именно:
    • копии паспорта застройщика;
    • правоустанавливающие документы на землю;
    • градостроительный план;
    • схему участка с указанием всех возводимых зданий;
    • проектную документацию (не обязательно).

После завершения работ, строение также необходимо правильно оформить.

  • получить техпаспорт на жилые метры в БТИ;
  • обзавестись почтовым адресом в местном совете;
  • получить кадастровый паспорт;
  • получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • получить свидетельство о праве собственности на дом.

Для этого понадобятся документы:

  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права на землю;
  • техн. паспорт;
  • градостроительный план;
  • акт приемки жилого дома;
  • справка с подтверждением соответствия постройки категории участка;
  • схема участка с указанием:
    • зданий;
    • подвода коммуникаций;
    • планировка жилого помещения.

Как перевести землю садового товарищества в категорию индивидуального жилищного строительства?

За свою жизнь, среднестатистический гражданин может столкнуться с разного рода участками, каждый из которых будет обладать как положительными, так и отрицательными качествами. Поэтому перед тем как выбирать, следует в точности познакомиться с особенностями того или иного надела.

Выбор земельного участка или домовладения — приятный выбор, однако очень часто возникает масса вопросов. К примеру, что такое СНТ и ИЖС, какие варианты наиболее приемлемы в этом случае и т. п.

Дачное строительство и ижс в чем разница

Именно такая трактовка должна быть в кадастровом паспорте на землю. Другие категории не могут рассматриваться для застройки.

Расшифровка СНТсадовое некоммерческое товарищество, соответственно, земли могут рассматриваться на этих участках в качестве сельскохозяйственных.

Есть другие категории земель – ИЖС и ДНП. ИЖСземли индивидуального жилищного строительства, ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Каждая из этих категорий имеет свои тонкости, недостатки и достоинства.

Садоводческие участки достаточно дешевые, однако не все они одинаково пригодны для жизни. Потому, остановив свой выбор именно на таком участке, многие граждане начинают задумываться – каким образом перевести такую землю в ИЖС. На деле такой процесс оказывается проблематичным.

Прежде чем рассматривать перспективу перевода одной земли в другую, следует разграничить понятия СНТ и ИЖС, а также их недостатки и преимущества. Садовые товарищества, как правило, располагаются на земле, предназначенной под сельское хозяйство.

Они могут иметь несколько подкатегорий:

  • сельскохозяйственного значения;
  • земли для поселений;
  • земли под промышленность;
  • земли под заповедники;
  • земли для запаса и прочее.

Различие такой земли в кадастровой плате за участок, так как СНТ находится в местности с менее развитой инфраструктурой. СНТ обладает таким преимуществами, как низкая стоимость, нет надобности создавать проект и проверять его в разных инстанциях. Такие земли располагаются в живописных местах, как правило, на берегу рек или водоемов, и на них довольно низкая налоговая ставка.

Однако в случае оформления участка СНТ, как правило, возникают трудности с пропиской в доме, нет возможности оформить такой участок в ипотеку.

ИЖС обозначает землю, которая предназначена под индивидуальное жилищное строительство. Такие участки располагаются на землях для поселений. Такие участки имеют свои преимущества, к примеру, они имеют «милицейский» адрес, то есть дом на участке с ИЖС имеет конкретный адрес с номером улицы и дома.

Такой участок можно использовать под создание объекта социального значения, такого как школа, детский сад или дом культуры, а также поликлиники, больницы, государственные учреждения и прочее.

Участки ИЖС выделяются в районах с уже хорошо развитой инфраструктурой, где имеются хорошо заасфальтированные дороги, расположены они вблизи остановки городского транспорта, осуществляется круглогодичный проезд транспорта к участку. Не менее большим преимуществом является централизованная коммуникация, которая является значимым финансовым преимуществом.

Не менее важно отметить, что участки ИЖС хорошо ликвидны. То есть участки ИЖС можно рассматривать с точки зрения капиталовложения — земля всегда в спросе, нежели СНТ земля.

Однако ИЖС имеет ряд недостатков, к примеру, высокая стоимость, оправданная спросом на землю. Перед застройкой участка ИЖС необходимо согласовать проект, заручиться разрешениями соответствующих инстанций, а само строение должно четко соответствовать требованиям СНиП и ГОСТ.

Земельные участки ИЖС имеют ограничения по размеру. Этот размер ограничивается на законодательном уровне, и имеет минимальные и максимальные параметры. Налогообложение таких участков имеет довольно высокую ставку, которая достигает 1,5% от кадастровой стоимости земли.

На законодательном уровне утвержден процесс перевода земли из СНТ в ИЖС, в частности, это регламентировано ФЗ № 172.

  1. Для того, чтобы запустить процедуру перевода, необходимо подать заявление в администрацию по месту нахождению такого надела – в земельный отдел, при этом в наличии необходимо иметь весь пакет документов на участок.
  2. В заявлении необходимо указать, какую категорию земельного надела, а также желаемый вид – из какого в какой надел необходимо перевести землю.
  3. Очень важно помнить, что при владении участком несколькими собственниками, необходимо получить их письменное согласие, заверенное нотариусом. Причем оформление может происходить одним из собственников.
  4. Перевод земельного участка с СНТ в ИЖС возможен, если собрать весь пакет документов и направить заявление в соответствующий отдел органов местного самоуправления. Однако срок ожидания ответа часто занимает более одного месяца, отказ оформляется в письменном виде, согласно принятому решению по заявлению с четким обоснованием причин отказа.

Если прежде по данному вопросу был получен отказ, то оформление участка под ИЖС возможно оформить только после ликвидации всех причин отказа. Даже если у вас в наличии весь пакет необходимых документов, нет гарантии, что администрация даст согласие на переоформление участка.

На сегодняшний день стоимость переоформления земли из СНТ в ИЖС варьируется и зависит от региона, в котором расположена эта земля, а также от параметров самого участка.

Если обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, который поможет оформить все в срок до двух месяцев, по денежному обеспечению все выйдет от 15 000 рублей до 50 000 рублей , включая вознаграждение за проделанную работу. В таком случае получается довольно выгодная сделка, которая экономит личное время владельца земли на сборы документов и простаивание в очередях.

На сегодняшний день существует семь основных типов разделений площадей, согласно действующему законодательству.

В частности, их различают как:

Дачные участки – хорошая и добрая традиция со времен сущДачное строительство и ижс в чем разницаествования СССР. Именно в то время популярно было получать небольшие участки – наделы. Сегодня такие участки пользуются меньшим спросом, однако в силу своих особенностей, такие они имеют место быть.

Такие земли имеют статус СНТ, так как некоммерческие товарищества объединяются в массивные группы пользователей и имеют коллективную собственность – землю сельскохозяйственного значения.

На такой территории можно возводить дома любого типа с прилегающим к нему гаражом, а также примыкающими к нему хозяйственными строениями.

Возведение таких конструкций не должно противостоять градостроительным нормам. Как правило, возведенные конструкции на землях садоводства не имеют статуса капитального недвижимого объекта.

В свое время земли садоводчества выделялись на праве бессрочного или постоянного пользования, однако с принятием нового закона, земельные участки такого типа сильно ограничивают права владельцев таких наделов.

Новый закон четко регламентирует возможность пользоваться таким наделом до конца своей жизни, однако в наследство такая собственность не переходит или этот вопрос под сомнением, так как собственность – коллективная.

СНТ участки обладают некоторыми недостатками, в частности, при постройке дома, необходимо таким образом его обустраивать, чтобы он был пригодным для жизни, в противном случае получить прописку не будет возможным.

Также на садовых участках не всегда есть, а то и вовсе отсутствуют необходимые коммуникации, а процесс согласования проведения их с органами местного самоуправления достаточно кропотливый и трудоемкий, не всегда имеющий положительный итог. В ИЖС такого нет, так как такие участки имеют все, для того чтобы возвести круглогодичное строение на нем.

Порядок оформления садового участка под строительство

Оформление земельного надела в собственность под постройку недвижимости начинается со сбора документов. Среди этих документов, очень важными являются кадастровый план на надел земли, квитанция о внесении платы за госпошлину, а также заявление на регистрацию права собственности.

После того, как все документы будут в сборе, необходимо подать их на оформление в Управление федеральной службы кадастра и картографии, которое занимается выдачей свидетельства о праве собственности на землю.

Чтобы не получить отказ от местной администрации, необходимо собрать следующие документы:

  1. Кадастровую выписку из паспорта.
  2. Документы на право собственности такого участка.
  3. Паспорт гражданина.
  4. Копии планов.
  5. Договор дарения, если земля была принята в дар.

Земельные наделы ИЖС имеют единственное предназначение – постройка жилого объекта. Законодательство предусматривает именно такой правовой статус, который позволяет получить и решить проблему с регистрацией и проживанием на такой земле. Участки такого типа выделяются из специального резерва, а именно из специально зарезервированных площадей, которые отвечают определенным условиям.

Индивидуальное жилищное строительство имеет свои особенности.

В частности, оно особенно такими факторами, как:Дачное строительство и ижс в чем разница

  1. Прописка.
  2. Контроль со стороны государства.
  3. Отсутствует оплата взносов.

Для людей пенсионного возраста факт возможности прописаться в ИЖС особенно актуален, так как это открывает возможность перевести получение пенсии на другой адрес. Также актуален вопрос прописки для семей с детьми, которым необходимо отдавать малышей в детские сады и школы по месту жительства.

Несмотря на то, что это можно сделать и без наличия прописки, заполнив огромное количество дополнительных бумаг, прописка в ИЖС существенно минимизирует время на бюрократические механизмы.

Государство контролирует участки ИЖС, устанавливая минимальный и максимальный размер участка, насчитывая коммунальные по государственному тарифу, а также устраняя разнообразные ежемесячные и ежегодные взносы.

Также государство контролирует в полном объеме постройки на таких участках, чтобы они соответствовали параметрам и требованиям ГОСТа, прочим государственным нормам.

Разница между двумя видами наделов, главным образом заключается в целевом назначении.

Можно выделить четыре основных отличия этих двух наделов, среди которых:

При строительстве дома необходим участок ИЖС, а СНТ выделяется исключительно для ведения огородничества и садоводства.

  • Категория.

    Возводить ИЖС представляется возможным в пределах населенных пунктов, а СНТ и на земле сельского хозяйства.

  • Регистрация.

    Наделы ИЖС представляют собой землю, на которой имеется возможность сделать прописку, в то время как надел СНТ не позволяет получить регистрацию.

  • Развитие.
  • Перспективными считаются участки ИЖС, так как имеют перспективы развития инфраструктуры, благ цивилизации. Наделы СНТ не имеют перспектив развития инфраструктуры, так как предполагается, что такие земли необходимы для сельскохозяйственных нужд.

    Человек, который на деле сталкивался с проблемой перевода земли из одного вида в другой, знает, как это непросто.

    1. Первая сложность – потеря времени, так как администрация часто рассматДачное строительство и ижс в чем разницаривает документы долго, не давая письменного ответа сроком до трех месяцев.
    2. Вторая проблема – бесконечные очереди, в которых нужно ожидать от одного часа и больше.

    Порой такие простаивания дают положительный результат. Но если в заявлении была допущена ошибка, то весь пакет документов будет «завернут» администрацией, и процедуру необходимо будет повторять вновь.

  • Самая большая сложность переводов в расхождении планов с планом развития территории.

    Такое происходит, если администрация имеет идеи относительно развития и использования таких участков.

    Тогда владелец попросту не получит разрешения на перевод никогда.

  • Могут быть сложности при оформлении земли, если у нее несколько собственников, а оформление производится одним из них.
  • Перевести землю СНТ в ИЖС возможно, однако такая процедура должна быть обдуманной, ведь СНТ изначально земли товариществ, сама земля относится к сельскохозяйственным, так как расположены участки вдали от населенных пунктов. Таким образом, перевод земли усложняется.

    Помимо этого, процедура перевода варьируется в зависимости от региона, так как в каждом из них имеются свои нормативные особенности, которые касаются конкретных случаев.

    В любом случае перевод осуществим только после подачи письменного заявления в муниципальную администрацию, вместе с приложенным пакетом необходимых документов.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *